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　　一、簡(jiǎn)答題
　　1. ①投資人的報(bào)價(jià)實(shí)質(zhì)上是投資價(jià)值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對(duì)投資項(xiàng)目所評(píng)估出的價(jià)值。因此對(duì)于同一投資項(xiàng)目，不同的投資人因自身情況（如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、納稅狀況、對(duì)未來的信心等）和意愿（如獲利高低的認(rèn)可程度等）不同，其投資價(jià)值（報(bào)價(jià)）是存在差異的。
　?、诜康禺a(chǎn)估價(jià)師估值實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)價(jià)值，是指該投資項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)典型投資者的價(jià)值。
　?、凼袌?chǎng)價(jià)值于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。一般來說，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。
　　④可見，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價(jià)值是否大于或等于市場(chǎng)價(jià)值。即當(dāng)投資價(jià)值大于或等于投資項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，說明值得投資；否則，就說明不值得投資。
　　2. （1）錯(cuò)誤有：①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。
　?。?）還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
　　3. 1．從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)偏低。
　　2．按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/㎡的水平。
　　3．正常合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為：
　　4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
　　買方實(shí)際支付價(jià)格=3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價(jià)格在(3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi))以下就行。
　　二、綜合題
　　1. 1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:
　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
　　2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
　　3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。
　　2. 1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí)；
　　2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；
　　3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；
　　4.價(jià)值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；
　　5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；
　　6.假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”；
　　7.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)
　　8.缺少市場(chǎng)背景分析；
　　9.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；
　　10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；
　　11.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用（參見《理論》教材P234）
　　12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰；
　　13.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；
　　14.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年總支出中未計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加；
　　15.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤
　　16.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；
　　17.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息；
　　18.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由；
　　19.缺少附件
　　三、閱讀理解
　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的實(shí)際花費(fèi)除了要考慮轉(zhuǎn)讓價(jià)格10000×4000=4000萬元、涂飾標(biāo)志花費(fèi)100萬元，還應(yīng)該有轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)，比如契稅、辦證費(fèi)；也要考慮到不同時(shí)點(diǎn)的資金的時(shí)間價(jià)值。 (10). A 【解析】：在之前的售價(jià)的基礎(chǔ)上考慮折舊的原因。