2012年案例與分析權威卷及答案(第一套)
發布時間：2012-08-08 共2頁
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一、問答題
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
二、單項選擇題
(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%：當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。
1．該成片荒地開發完成后的總價值為（ ）億元。
A．5
B．8
C．9.6
D．10.6
2．該成片荒地的總價為（ ）億元。
A．1627
B．2.135
C．2.726
D．2.938
3．假設開發方不可為房地產投資者提供的數據是（ ）。
A．測算擬開發場地的最高價格
B．測算擬開發場地的最低價格
C．測算開發項目的預期利潤
D．測算開發中可能出現的最高費用
(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2(建筑面積)；銷售費用和銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現率為12%)。
4．該廠房裝飾裝修改造后的總價值為（ ）萬元。
A．2240
B．2000
C．1785.71
D．1760
5．需補交土地使用權出讓金等費用為（ ）萬元。
A．100
B．200
C．240
D．300
6．利用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價為（ ）萬元。
A．1785.71
B．1313.25
C．1170.39
D．933.07
7．不屬于待開發的土地是（ ）。
A．生地
B．毛地
C．耕地
D．熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。
8．該房地產估價機構的估價思路不宜采用（ ）。
A．市場法
B．成本法
C．收益法
D．假設開發法
9．該宗房地產未來16年的凈收益現值之和為。（ ）萬元。
A．1044.79
B．1000.00
C．973.82
D．829.94
10．該宗房地產未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為（ ）萬元。
A．106.08
B．214.85
C．829.94
D．1044.79
