2012年案例與分析權威卷及答案(第三套)
發布時間：2012-08-09 共2頁
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一、問答題
(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?
(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業、居住；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年；出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?
二、單項選擇題
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是（ ）。
A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
D.視委托人要求進行估價并出具估價報告
2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為（ ）。
A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區土地估價的思路應當是（ ）。
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
(二)某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。
4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按（ ）評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.商業與工業混合用途
5.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委托評估時應按（ ）評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途為（ ）。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途，并考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ）。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整
(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產的價格為（ ）元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質是（ ）。
A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值
B.以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值
C.將房地產收益直接資本化
D.將房地產收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低不取決于（ ）因素。
A．未來凈收益的報酬率
B．未來凈收益的大小
C．獲得凈收益期限的長短
D．獲得凈收益的可靠性
