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　　開發(fā)商預(yù)期利潤的測算
　　例3
　　1．估價對象概況:某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3，000㎡，土地價格為8，000，000元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價及登記等費用為地價的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最容積率為4。估算該開發(fā)公司在該項目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤。
　　2．評估過程
　　(1)該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法估價。
　　(2)根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。
　　(3)根據(jù)該開發(fā)商的市場調(diào)查和項目可行性研究，&&該項工程在取得土地使用權(quán)后3個月即可動工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場行情，住宅售價預(yù)計為3，000元／㎡，建筑費和專業(yè)費預(yù)計為l，000元／㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動產(chǎn)銷售的稅費為不動產(chǎn)總價的6％。
　　(4)測算開發(fā)商預(yù)期利潤
　　A、不動產(chǎn)總價＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
　　B、建筑費及專業(yè)費＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
　　C、地價及法律、估價等費用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
　　D、總利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
　　＝3，911，603(元)
　　注：地價計息期為2年3個月即2．25年。
　　E、銷售稅費＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
　　F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：
　　開發(fā)商利潤＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
　　＝8，968，397(元)
　　利潤占不動產(chǎn)價的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
　　利潤占開發(fā)總成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
　　＝33．18％
　　由上述測算可知，該項目投資回報良好，預(yù)期利潤可觀，項目可行。