土地估價師：剩余法適用范圍（一）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
適用范圍
1．開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價或測算項(xiàng)目預(yù)期利潤、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(建筑費(fèi)為整理費(fèi)用)；
3．現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值；
B——整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實(shí)際估價工作中，常用的具體計(jì)算公式為：
土地價格＝房屋的預(yù)期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農(nóng)用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
1．開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價或測算項(xiàng)目預(yù)期利潤、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用；
2．將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(建筑費(fèi)為整理費(fèi)用)；
3．現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。
剩余法的基本公式
利用剩余法評估土地價格的基本公式是：
V＝A－(B+C)
式中：V——購置開發(fā)場地的價格；
A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值；
B——整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；
C——開發(fā)商合理利潤。
在實(shí)際估價工作中，常用的具體計(jì)算公式為：
土地價格＝房屋的預(yù)期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息
1．生地價格公式：
所謂生地，指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水和通電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。
需要指出的是，這里所講的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，與農(nóng)用地中的生地、熟地概念不能混淆。
(1)適用于在生地上建成房屋的公式：
生地價格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式，所謂熟地，指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。
生地價格＝開發(fā)完后熟地價格－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
