精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

不同條件下不動產總價值的計算要求及方法

發布時間:2010-01-14 共1頁

  不同條件下不動產總價值的計算要求及方法
  1.對于習慣出售的不動產,如居住用商品房、工業廠房等,應按當時市場上同類用途、性質和結構的不動產的市場交易價格,采用市場比較法確定開發完成后的不動產總價(總開發價值)。
  2.對于習慣出租的不動產,如寫字樓和商業不動產等,其開發完成后的不動產總價的確定,可根據當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件不動產的租金水平和出租費用水平,采用市場比較法確定所開發不動產出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。具體確定需要參考以下幾個步驟:①單位面積的月租金或年租金;②不動產出租水平;③不動產還原利率;④可出租的凈面積。
  例如:根據當前房地產市場的租金水平,與所開發不動產類似的不動產月租金水平為每建筑平方米200元,其中維修費、管理費等出租費用為30%,該類不動產的還原率為8%,總建筑面積4000平方米,可出租率為85%,則所開發不動產的總價(設定為無限年期)可確定為:
  200×(1-30%) ×12×4000×85%×1/8%=71400(萬元)
  注意事項:
  A、售價預測要合理:根據現時的房地產價格走勢、政策影響,預測建成后售價;
  B、銷售時間預測要合理:如現行政策規定,&&商品房要主體封頂后才能預售;
  C、銷售情況預測要合理:要根據市場承受條件,逐步銷售,不可能一建好就“銷售一空”,特別是型房地產項目,應分期銷售,分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。
  D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區別,計算售價或租金時用可售面積,計算開發成本時用總建筑面積。

百分百考試網 考試寶典

立即免費試用