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　　利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
　　利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：
　　P=PR/r[1—1/（1+r）n]
　　式中：P——承租土地使用權(quán)價(jià)格；
　　PR——贏余租金，即市場租金與實(shí)際支付租金的差額；  
　　r=r1L+（r2+d）B
　　r——承租土地使用權(quán)還原率；
　　n——收益年期；
　　由于承租土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)比出讓土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價(jià)時(shí)，所選用的還原率一般應(yīng)比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。
　　例題4
　　某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，&&目前實(shí)際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)還原率為8％，請計(jì)算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格。
　　采用差額租金還原法計(jì)算如下：
　　(1)計(jì)算年租金差額(租金盈余)
　　根據(jù)題意，在余下的10年租期內(nèi)，租金不再調(diào)整，每年均為8萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為10萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
　　PR＝10—8＝2萬元
　　(2)題目給定承租土地使用權(quán)還原率為8％；
　　(3)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格
　　承租土地使用權(quán)價(jià)格＝2/8%×[1-1/(1十8％)10]＝13.42萬元。
　　本章小結(jié)：
　　收益還原法是土地估價(jià)中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它包括了各種計(jì)算、相關(guān)概念及理論。是歷年考試的重點(diǎn)，需要重點(diǎn)把握。
　　1．某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為6％，則承租土地使用權(quán)價(jià)格為(    )萬元。(2002年真題)
　　A．12．64   
　　B．15   
　　C．33．33   
　　D．50
　　答案：(A)
　　解析：(1)計(jì)算年租金差額(租金盈余)
　　根據(jù)題意，在余下的5年租期內(nèi)，租金不再調(diào)整，每年均為5萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為8萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
　　PR＝8－5＝3萬元
　　(2)題目給定承租土地使用權(quán)還原率為6％；
　　(3)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格
　　承租土地使用權(quán)價(jià)格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64萬元。