土地估價師考試：房地出租中總費用的計算
發布時間：2010-01-14 共1頁
房地出租中總費用的計算
依據房地出租中租金的構成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數進行計算，結果出現計算錯誤。
(4)稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產稅。月租金在120元以上者除繳納房產稅外，還要按租金額繳納營業稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結構及等級不同而變化的，一般各城市均有規定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》和國務院(1990)55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，&&土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
依據房地出租中租金的構成因素分析，計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：
(1)管理費。指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費的計算有兩種方法：一是依管理面積平均計算；二是依租金的一定比例計算，通常以年租金的2％一5％計。
(2)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。它的計算方法比較復雜，一般有造價比例法、定期輪修法、經驗估計法等，為計算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1．5％～2％計算。
(3)保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般可按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。我國房屋的保險費率是1．5‰—2‰。
注意：保險費的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點有時考試中也是給出具體數值，但是還是因為時間緊，有時候有考生會記錯單位，按照百分數進行計算，結果出現計算錯誤。
(4)稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。關于稅收標準，國家及各城市均有規定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產稅。月租金在120元以上者除繳納房產稅外，還要按租金額繳納營業稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
(5)計算房屋折舊費。折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。其計算公式為：
年折舊費=房屋重置價-殘值/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限
式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結構及等級不同而變化的，一般各城市均有規定標準。
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》和國務院(1990)55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，&&土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
