土地估價師：如何處理這起土地違法行為
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
【案例】
2003年3月，甲鎮(zhèn)政府以行政命令的方式，征用了本鎮(zhèn)乙村耕地10畝，并簽定了征地補償協(xié)議。甲鎮(zhèn)政府對此塊土地進行平整后，興建了一座化工廠，該化工廠為甲鎮(zhèn)所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，有獨立法人資格。2007年5月，該化工廠破產(chǎn)，廠房一直閑置。2007年底，甲鎮(zhèn)政府招商引資引進丙廠，甲鎮(zhèn)政府將原化工廠使用的土地以及廠房租賃給丙廠使用，租期10年。2008年7月，當(dāng)?shù)貒临Y源局巡查發(fā)現(xiàn)后，對此違法案件進行了調(diào)查取證，但不知如何處罰。
【疑惑】
1、甲鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)使用乙村土地的行為是非法批地還是非法轉(zhuǎn)讓？如何處罰？
2、丙廠的用地行為是按照非法轉(zhuǎn)讓處罰還是非法占地進行處罰？
【解析】
本案例主要疑惑在于甲鎮(zhèn)政府和丙廠的違法行為性質(zhì)。
判斷甲鎮(zhèn)政府的違法行為是非法批地還是非法轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵是要區(qū)分兩種違法行為的主體和表現(xiàn)形式。
非法批地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，非法批準(zhǔn)征收、使用或占用土地的行為。根據(jù)《土地管理法》第78條的規(guī)定，非法批地主要有四種情形：一是無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位和個人非法批準(zhǔn)征收、占用土地；二是超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地；三是不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地；四是違反法律規(guī)定的程序非法批準(zhǔn)占用、征收土地。
非法轉(zhuǎn)讓土地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，以各種形式非法轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為?？梢詺w納為三種情形：一是未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)；二是不具備法定條件，非法轉(zhuǎn)讓以出讓等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)；三是違反《土地管理法》第63條的規(guī)定，買賣、轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
根據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，征收土地由國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)，其他任何國家機關(guān)沒有征地批準(zhǔn)權(quán)限。本案中，甲鎮(zhèn)政府作為政府機關(guān)，雖沒有征地批準(zhǔn)權(quán)限，但通過行政命令的方式，與乙村簽訂征地補償協(xié)議，征收乙村土地用于興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其實質(zhì)是實施了批地行為，這是一種非法批地行為。對甲鎮(zhèn)政府的行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《土地管理法》第78條的規(guī)定進行處罰。
關(guān)于丙廠的行為是非法受讓土地還是非法占地。由于甲鎮(zhèn)政府的行為是非法批準(zhǔn)征收行為，其批準(zhǔn)文件無效，化工廠所占土地應(yīng)當(dāng)歸還乙村所有。根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。丙廠未經(jīng)批準(zhǔn)租賃化工廠土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)屬非法占地行為，可根據(jù)《土地管理法》第76條的規(guī)定進行處罰。
2003年3月，甲鎮(zhèn)政府以行政命令的方式，征用了本鎮(zhèn)乙村耕地10畝，并簽定了征地補償協(xié)議。甲鎮(zhèn)政府對此塊土地進行平整后，興建了一座化工廠，該化工廠為甲鎮(zhèn)所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，有獨立法人資格。2007年5月，該化工廠破產(chǎn)，廠房一直閑置。2007年底，甲鎮(zhèn)政府招商引資引進丙廠，甲鎮(zhèn)政府將原化工廠使用的土地以及廠房租賃給丙廠使用，租期10年。2008年7月，當(dāng)?shù)貒临Y源局巡查發(fā)現(xiàn)后，對此違法案件進行了調(diào)查取證，但不知如何處罰。
【疑惑】
1、甲鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)使用乙村土地的行為是非法批地還是非法轉(zhuǎn)讓？如何處罰？
2、丙廠的用地行為是按照非法轉(zhuǎn)讓處罰還是非法占地進行處罰？
【解析】
本案例主要疑惑在于甲鎮(zhèn)政府和丙廠的違法行為性質(zhì)。
判斷甲鎮(zhèn)政府的違法行為是非法批地還是非法轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵是要區(qū)分兩種違法行為的主體和表現(xiàn)形式。
非法批地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，非法批準(zhǔn)征收、使用或占用土地的行為。根據(jù)《土地管理法》第78條的規(guī)定，非法批地主要有四種情形：一是無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位和個人非法批準(zhǔn)征收、占用土地；二是超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地；三是不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地；四是違反法律規(guī)定的程序非法批準(zhǔn)占用、征收土地。
非法轉(zhuǎn)讓土地行為，是指違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，以各種形式非法轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為?？梢詺w納為三種情形：一是未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)；二是不具備法定條件，非法轉(zhuǎn)讓以出讓等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)；三是違反《土地管理法》第63條的規(guī)定，買賣、轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。
根據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，征收土地由國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)，其他任何國家機關(guān)沒有征地批準(zhǔn)權(quán)限。本案中，甲鎮(zhèn)政府作為政府機關(guān)，雖沒有征地批準(zhǔn)權(quán)限，但通過行政命令的方式，與乙村簽訂征地補償協(xié)議，征收乙村土地用于興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其實質(zhì)是實施了批地行為，這是一種非法批地行為。對甲鎮(zhèn)政府的行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《土地管理法》第78條的規(guī)定進行處罰。
關(guān)于丙廠的行為是非法受讓土地還是非法占地。由于甲鎮(zhèn)政府的行為是非法批準(zhǔn)征收行為，其批準(zhǔn)文件無效，化工廠所占土地應(yīng)當(dāng)歸還乙村所有。根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。丙廠未經(jīng)批準(zhǔn)租賃化工廠土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)屬非法占地行為，可根據(jù)《土地管理法》第76條的規(guī)定進行處罰。
