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　　第二部分　估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1、土地位置狀況

　　包含內容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。

　　可能出現的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業術語不規范。

　　2、土地權利狀況

　　包含內容：

　　1)待估宗地為國有土地;

　　2)估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地或出讓土地);

　　3)是否設有他項權利，若有需表述;

　　4)出讓土地說明使用年限起止日)和剩余年限截止估價期日);

　　5)宗地使用的特殊規定無則不寫);

　　6)權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權劃撥、出讓)一覽表。

　　可能出現的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業術語不規范。如：1)未注明待估宗地現有的權利狀況是國有出讓土地或國有劃撥土地);2)描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內未發現他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發現他項權利存在”;B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。3)前后不致;4)不該寫的盡量不寫。

　　3、建筑物和地上附著物狀況

　　1)建筑物的耐用年限;

　　2)已使用年限;

　　3)建筑面積;

　　4)建筑結構;

　　5)建筑細部說明;

　　6)設備和安裝狀況;

　　7)建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

　　可能出現的錯誤：漏項、用語不準確。