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　　(一)土地年總收益的概念

　　總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。

　　(二)土地年總收益的構(gòu)成及計算方法

　　土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，依據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)。客觀收益是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。

　　(注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數(shù)值，應(yīng)當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在后邊遇到相似的習(xí)題還要做詳細講解。)

　　土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

　　注意：這里有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。

　　在計算收益價格時，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　　(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

　　(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　　(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準的經(jīng)營項目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準的，甚至是違法的經(jīng)營項目收益不能作為計算客觀收益的依據(jù)。