相關知識:土地儲備制度對房地產市場的影響
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、問題的提出
土地儲備是政府高效控制城市土地開發利用的一種常用手段，自1996年上海土地發展中心成立至今的短短幾年內，這一制度在全國許多城市得到了廣泛推行。土地儲備制度及其相關政策的出臺、執行，是我國又一場新的“土地革命”，對我國的房地產市場必將產生深遠的影響，同時，對政府部門和房地產開發企業都提出了嚴峻的挑戰。如何應對與適應這一新的土地制度，是每一個開發企業面臨的重大課題。
二、土地儲備制度在我國的發展
土地儲備是一種簡略的提法，它的完整概念應是土地收購、土地儲備(開發)和土地供應的全過程。所謂土地儲備制度，是指由城市人民政府委托的機構按照一定的法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，通過征用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構進行土地開發，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發工作后，根據城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理機制和制度。
城市土地儲備制度是一種創新，是城市土地制度改革的客觀要求。美國和歐洲許多國家將這種土地儲備機制稱之為“土地銀行”。歐美“土地銀行”發展較早，都有幾十年甚至上百年的歷史。我國城市土地儲備起步較晚，上海、杭州、深圳等城市率先運作。2001年4月30日，國務院發出《關于加強國有土地資產管理的通知》，明確指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。與此相適應，2002年上半年，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部11號令)，明確規定：“自2002年7月1日起，全國范圍內凡商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權”。據不完全統計，截止到2001年底，全國已建立市、縣土地儲備機構一千多個，全國開展土地使用權招標、拍賣的省份超過了90%，已有1435個市、縣實行了土地使用權招標拍賣，15個省(區、市)明確規定出讓經營性用地必須招標拍賣。自此，中國大地又掀起了一場轟轟烈烈的土地供應制度革命。
從我國各地土地儲備制度的實際操作來看，在建立了土地儲備制度的城市，一般都設立有專門的機構，負責土地儲備制度的運作。這一制度在運作過程中大致可劃分為三個階段：
1、征購。這一階段是土地儲備機構取得土地的過程。土地的來源主要有兩大方面：一是新增城市用地的征用;二是存量城市土地的收購、置換、回收。
2、儲備。首先，儲備機構將收購集中起來的土地進行開發和再開發，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎設施的配套建設，形成可供出讓和出租的“熟地”。其次，儲備機構將已完成開發的“熟地”進行儲備，等待出讓。
3、供地。儲備機構根據社會發展、城市規劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，在出讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。
三、土地儲備制度對房地產市場的影響
土地儲備制度及相關制度的實行，從根本上改變了房地產開發供地渠道、供地方式、從而引發開發程序的重大調整。因此，這一新的土地使用制度，給我國的房地產市場帶來了深刻的影響。
1、可以加強政府對土地一級市場的壟斷，有利于政府對房地產市場進行宏觀調控。
土地儲備制度的建立，使得城市政府可以完全壟斷土地一級市場，只有儲備機構才能通過征、購、換、轉、收等方式將土地集中，直接進行儲備或者經過開發后進人儲備庫，然后按土地供應計劃從儲備機構這一個“口子”出讓和出租土地。一級市場的壟斷將根除灰色土地一級市場，為建立土地有形市場打好基礎。城市土地儲備制度的運作將確保經營性用地通過招標、拍賣、掛牌方式出讓、出租，這就在很大程度上減少了一級市場交易中的個人因素，避免“尋租”行為，保障交易的公平和公正性。城市土地儲備制度的建立，既使政府壟斷一級市場，又使政府手中掌握一定量的儲備土地，從而控制了房地產開發的源頭――土地資源，因而將極大地提高政府對房地產市場的調控能力。通過政府對市場的宏觀調控，體現了政府在控制土地供應總量中的主導作用。當市場出現異常波動時，采取必要而有效的措施，平穩市場。
2、有利于培育和規范房地產市場。土地是一種稀缺的不可再生的資源，隨著城鎮化進程的加快，城市規模的逐步擴大，土地資產的增值是一個必然的趨勢。在成立土地儲備制度之前，由于市場不規范和有利可圖，炒地、圈地現象時有發生，土地投機現象普遍存在。土地的增值收益，都進入開發商腰包，導致政府對房地產開發失控，往往造成房地產市場秩序的混亂。只有通過土地儲備制度的實行，由政府土地部門對經營性土地統一招標、拍賣、掛牌出讓，以市場方式配置土地資源，才能規范市場行為，創造平等公平的競爭環境。同時，通過土地儲備與掛牌、招標、拍賣出讓土地，杜絕了“人情地”，也減少了腐敗案件的發生。因此，實行土地儲備制度，由政府壟斷一級市場，既可以規范市場行為，抑制土地投機炒作，將開發商引入按市場規律操作的理性軌道，也是我國加入WTO與國際接軌的客觀要求。
3、土地收購儲備制度引發房地產開發企業的重新洗牌。據統計，中國的房地產開發企業大約有3萬家，但一級資質的企業僅二百余家，占房地產開發企業總量的不足1%。可以說，房地產開發企業的總體素質不高、實力不強，這種狀況不適應人世后的國際競爭的需求和規模效益的提高。通過土地儲備制度和經營性用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式必然會引起開發企業的重新組合，通過激烈的市場競爭，逐步淘汰一批資質差、自有資金少、綜合實力弱的房地產開發企業。
4、有利于改善房地產投資環境，促進房地產市場的健康發展。土地儲備制度在保障城市土地市場規范發展的同時，可以加強政府行政部門的服務意識，充分提供一級市場信息，簡化投資者的用地審批手續，這樣就能改善投資軟環境，吸引投資者，促進城市經濟發展。同時，土地儲備制度可以及時調節土地供應，防止地價的過高增長，避免出現“泡沫經濟”現象，有利于促進房地產市場的健康、穩定發展。
四、應對措施與建議
土地儲備制度的逐步實行，對我國的房地產市場產生了巨大的影響，同時，對房地產市場的兩個最重要的主體也帶來了機遇和挑戰，如何應對這一新的土地使用制度的變革，對房地產開發企業和政府主管部門都是一個新的課題。
(一)對房地產開發企業來說
1、加強學習領會，適應新的“規則”。
實行土地儲備制度，將房地產開發等經營性用地統一納入招標拍賣和掛牌交易軌道的國有土地使用制度改革，無疑是中國土地使用制度改革歷史上的一件大事。土地供應的多渠道變成了單軌制，土地買賣變得公開和透明，實現了“土地資源的市場化配置”。房地產開發企業更要盡快熟悉新出臺的政策法規，加強學習，深刻領會新政策法規的內容。傳統的協議出讓土地使用權，是房地產開發企業根據市場需求和目標利潤，擬定對土地的開發方案，報請政府主管部門批準，以協議方式實現對土地使用權的擁有。而新的供地方式即以招標、拍賣或掛牌出讓土地使用權，則是由政府做出土地開發規劃和供應計劃，以公開方式向社會招標拍賣或掛牌，以確定土地使用權的受讓方。新、舊兩種供地方式，在運作模式上的變化是顯而易見的。房地產商要盡快使自己的企業適應這種新的運作模式和游戲規則。
2、調整思維方式，轉變經營策略。
隨著土地儲備制度的建立，國家及地方政府已明確規定，今后凡屬房地產開發經營性項目用地，一律采取招標、拍賣或掛牌的公開交易方式。利用市場“無形的手”來配置土地，把“誰能拿到地”和“以什么價格拿地”這兩個關鍵問題交給了市場，意味著土地私下交易和暗箱操作失去了存在的土壤。換言之，新的土地供應制度已經建立，它標志著地方各級政府供地觀念和供地方式正在發生深刻的轉變，用地者的用地觀念和用地方式也要相應地發生轉變。對開發企業而言，改革前是“人選擇地”，改革后是“地選擇人”。“要土地，找市場”，土地供應加快市場化，土地招標拍賣活動必將造就一個土地交易公開、公平、公正競爭的大舞臺。開發商要通過土地有形市場競爭土地，炒地皮、炒項目者將無立足之地。因此，開發企業要及時調整思維方式，徹底轉變傳統經營模式和經營策略。
3、深化企業改革、提高企業實力。
新的土地使用制度的實行，使房地產開發企業面臨新的機遇與挑戰。一方面，隨著房地產市場的逐步規范，供地采用公開、公平、公正的方式，開發企業面臨相同的機會，每個企業都可以在公開市場上尋找自己所需的開發用地。另一方面，新的供地方式，改變了傳統的開發程序，迫使企業在組織結構、業務流程、企業戰略等方面做出重大調整，必須進一步深化企業改革;另外，隨著市場的規范、開發企業之間的競爭越來越激烈，開發企業要想取得開發用地，必須在市場上競爭才能得到，這使得企業在資金、人才、市場研究、經營策劃等方面要具備較強的競爭能力，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
(二)對房地產政府主管部門來說
一方面，政府有關部門同樣也有學習、領會，適應新的游戲規則的問題。因為，由于土地儲備制度帶來新的土地供應方式，對政府主管部門也是一個新的問題。另一方面，政府主管部門作為土地儲備制度的主導者和游戲規則的制定者，必須轉變工作作風，提高服務意識和服務水平，為規范和培育房地產市場做出最大的努力。
