對我國現行地價政策的分析三
發布時間：2010-01-14 共1頁
建立標定地價網絡，使地價監測制度化、規范化
根據地價的特點，雖然標定地價的意義遠遠超過基準地價，卻未受到充分重視。所謂標定地價，應該是標準(定)地塊的價格，它的特點是具體直觀，并且能及時準確地反映地價變化情況。建立標定地價體系，還具有簡便易行，容易操作的特點，市縣土地管理部門都可自己完成。標定地價真正用于評估宗地價格，它的功能和優點是基準地價所不能比擬的。
把調控地價的注意力放在調控地產市場上
真正反映地價水平的數字是地產市場上的數字而不評估數字;真正有實際意義的地價是地產市場上的交易地價，而不是評估地價;現在，在很多地方，通過確認的地價已遠遠脫離市場價格。如果說當地的確認者能了解具體宗地的地價水平的話，那么異地地價確認者就只有把注意力放在報告的寫作上，很難起到調控地價的目的。所以，真正要達到管理地價的目的，還應從管理調控地產市場入手。
從土地供應量入手，切實把土地供應量的決定權掌握在政府手里。從房地產開發的土地供應方式來看，除了出讓的土地以外，還有其他方式;從房地產開發的土地供應渠道來看，除了增量土地外，還有大量的原來行政劃撥的土地進入房地產開發領域。辦有從土地的供應量入手，才能從根本上把握地價。
從土地用途入手，把土地用途的決定權掌握在政府手里。影響地價價格的因素，除了土地供應總量外，還有就是土地的用途，因為用途不同，地價也就不同。而決定土地用途的往往是土地利用規劃和城市規劃。規劃和地價的關系可以從以下兩方面來體現：
當某個城市或地區的地價過高，人們的生活質量下降時，可以通過規劃，或者改變這個地區或城市的產業結構、功能分區，同時也調整地價過低的其他地方的產業結構、功能分區，從而轉移人們的投資方向，調整不同地方的投資對土地的需求狀況，最終達到調整地價的目的。這在國內外已有不少例子：如大到國家的遷都，小到新辟開發區、重新設立城鎮等，都是通過規劃，重新調整土地的用途，來改變地價的變化軌跡。
當一個城市內的舊城改造很困難時，也可以通過調整土地用途，使土地價值、價格上升。投資開發商可以從土地價值的收益中，拿出部分資金用于成本高昂的拆遷改造，這樣既可以改變當地居民的生活條件、美化城市的整體形象，又可以使政府在這方面省去麻煩，減輕投資壓力。
實行最高和最低限價的政策
最低限價是為了保護土地所有者的利益，最高限價是為了保護土地使用者的利益。以當地公布的基準地價和標定地價為依據，交易地價不能超過這些價格的一定幅度。建立最高和最低限價的地價管理制度，并提高地產市場的透明度，一方面可以平抑地價;另一方面，可以減少土地投機。
解決出讓地價過低的問題，最有效的辦法是提高征地價格。即按新用途來確定征地價格，對新增加的國有土地，國家在出讓時，可以不賺“利潤”(即出讓價等于或略大于征地價)。國家對國有土地的收益通過已有國有土地和國有土地增值來實現。
一般來講，出讓地價很難過高。招商引資的壓力會自動地把出讓地價控制在一個較低的水平上。
轉讓地價過低時怎么辦?如果轉讓地價明顯低于市場價格時，政府就應該行使優先購買權，即買回這些土地。以前之所以不能行使這一權利，關鍵是政府沒有這樣的機構和資金來做這件事。今后，如果城市政府成立地產專營公司，就可以很好地行使這一優先購買權了。對行政劃撥中的土地進行資產處置時，如地價過低，除了讓地產專營公司收回外，還可勒令其停止處置。
過高地價最容易在土地轉讓中表現出來。在土地投機出現時，地價暴漲很常見。土地投機炒賣和土地投資交易的一個重要區別就是：在土地投機的市場中，土地交易頻繁、換手率高。要真正避免“炒”地行為發生，就必須嚴格執行我國的《擔保法》和《城市房地產管理法》中關于擔保物和土地轉讓條件的規定。在這種情況下，地價即使要漲，也不會像脫韁的野馬那樣亂漲。
轉變觀念和職能建立地價預警制度
為了保證制度的地價政策的科學性，同時又能落到實處，地價政策制訂者最好與執行者相分離。前者應把注意力放在宏觀管理、跟蹤預測地價變化、制訂相應的地價政策、監督檢查地價政策的執行情況;而后者則根據地價政策和地產市場情況，進行土地的交易，包括出讓和轉讓。這樣，政府的行政部門就是地價制訂者，而各種各樣的地產公司、中介機構和地產買入者則是地價政策的執行者。我們以前有認識的誤區，認為土地出讓不是市場行為，這為各地不按市場經濟規律出讓土地提供了借口，今后應在認識上消除這一誤區，把土地出讓真正納入市場軌道，這樣，管理出讓土地的價格就容易了，出讓土地的價格也能真實地反映出地產市場的價格水平。同時要建立地價預警制度，當地價達到某一高限或低限時，政府就應該有一些強制措施。
