對我國現行地價政策的分析二
發布時間：2010-01-14 共1頁
一
土地既是資源，又是資產。地價對土地資源配置起調節杠桿的作用，對土地資產的實現和分配起度量衡的作用。正因為這樣，對資源配置來講，地價不是越高越好，也不是越低越好。不過，要從降低社會產品成本、提高產品競爭力來講，地價確實越低越好。在我國目前的土地管理體制下，土地管理部門既是土地資源管理者，又是土地資產管理者，這兩者所追求的目標很難在地價上統一起來。
自從我國土地使用制度改革以來，各級土地管理部門都在強化土地資產管理的目標，即強調土地收益，維護土地所有者的權益，這一點可以通過對土地出讓地價、行政劃撥土地的補交地價款以及企業股份制改造中的土地處置價的最低限額規定中看出。在省級以上土地管理部門還主要體現出條條管理的特點，可在市縣一級土地管理部門，他們既是土地資源的管理者，又是土地資產的直接經營管理者。他們既要盡可能多地實現土地收益(這里指絕對總量)，又要按照當地政府發展經濟、吸引投資者的意圖，以盡可能多地出讓土地。這樣的結果，土地資源管理者的目標――保護耕地和土地資產管理者的目標――盡可能高地實現土地收益都不能實現。
去年開始實施的新《土地管理法》為了解決這一矛盾，規定存量土地收益全部留給地方，增量土地收益全部上交，然后中央與地方再“三七”分成。這是一個解決問題的辦法，但由于土地管理者的雙重身份，地價政策既難有明確統一目標，又難以實現。
二
作為土地管理者和土地所有者，各自的目標是不完全相同的。土地所有者的目標就是追求地租地價的最大化，而土地管理者的目標就不是追求地租地價的最大化，而是追求整個國民經濟的健康持續發展。土地所有者和土寺使用者的利益都受法律保護，地租地價過高必然傷害土地利用者的利益，要讓他們都能獲得利益，只能是全社會的地租地價水平不能太高或太低。至于多同為適合呢?這就是地價政策目標所要解決的問題。
實行低地價政策。如果人為地壓低地租地價，一是容易造成土地的投機;二是不利于節約使用土地資源，這與我國的土地資產嚴重缺缺不相適應。所以，這不是土地管理者所追求的政策目標。
實行高地價政策。人為地抬高地租，使土地開發者、土地使用者的成本增加，這樣雖然能一時滿足土地所有者的追求利益最大化的目的，并能減少開發建設對土地的需求，但同時，又會增大投資成本，減少投資，最終制約經濟的發展。這也不是土地管理者所要追求的政策目標。
地價不斷下降。地價下降本身并不是好事，它一方面會傷害土地投資者的利益，另一方面，也有可能傷害金融業的健康發展，同時，對消費者也不完全是好事。因為地產與其他一般商品不同，它是耐用品。對消費者來講，買地產除了消費以外，還希望其保值、增值，地租地價總是不斷下降，同樣會影響地產投資者的信心，從而使地產市場蕭條起來。所以，國際貨幣基金組織的官員在談到美國1997年的物價下降時，也說物價下降并不是好事，他們所追求目標是穩定物價。這一點對地產市場同樣適用，而且不斷下降的地租地價也違背地租地價的運行規律。
不斷上升的地租地價。地租地價呈上升趨勢，這是地租地價的規律所決定的。但這種上升要有一個度，否則也會引導起土地投機，并同時走向地租地價過高的泥潭。這里又可以分為以下幾種：
――與物價上漲幅度一致的地租地價上升速度。這是目前評估人員很容易并愿意采用的一個參數，即用物價上漲指數來代替地價上漲指數。其實，這是很不正確的。一方面，物價的變化規律不同，根據價值規律，隨著人類勞動生產率的提高，物價必然下降，而地價卻是隨著單位土地面積上取集的財富的增多而增加、上升;另一方面，物價的上升或下跌在一個國家帶有很大的統一性、普遍性，地區差別相對較小，而地價卻不然，即使上升、下降，它也會因城市、城市內的土地位置及用途的不同，而差異迥然。所以，讓地價與物價按同樣的變化方向或速度來變化是不成立的。
――與國內生產總值(GDP)的增長速度同步進行。地租地價實質上就是對社會剩余價值的分割。在土地供求關系未變化的情況下，地租地價應該與國內生產總值同方向變化。所以，我們在選擇地價變化指數時，可以用國內生產總值的增長速度作為參考。同時，這也是我們的地價政策目標之一。在土地供不應求的情況下，地價的上升速度可以高于國內生產總值的增長速度，至于高出多少為適度，這也要經過實踐才能總結出來。
不同用途土地的地租地價的標準及其上升速度要區別對待。土地轉為非逐用途時的價格應該提高，并按新用途來支付地價，這既是國際通行作法，也是保護耕地的主要經濟措施。別墅和高檔住宅的地價和樓面地價都應該高于普通住宅用地。工業用地實行低地價，并且全國的工業地價差別不可太大。普通住宅實行低地價，但要區別對待。國有企事業單位、行政部門職工的工資低，其住宅用地的地價現在還只能是低地價，盡管他們的住宅買下來了，但交易也只能在這些單位的人員之間進行。而其他中高收入階層人員的住宅用地價格則可以隨行就市，由市場決定，對購買者不作限制。
把上面的地價政策目標歸納起來，就是：保持與我國的生產力水平、國民收入水平以及土地資源狀況相適應的地價水平，保持與國內生產總值同步變化的地價變化速度。
關于地價水平。地價水平的高低不僅是個絕對概念，而且是個相對概念。所謂絕對概念，是指地塊具體的交易價格，其表現方式就是單位面積價格。一般而言，單位面積的價格越高，就表明地價水平越高，這也是社會普遍接受的概念。但從地價的本質來看，地價實際上是土地所有者對社會剩余價值的分割額的反映，土地所有者分得的份額越大，投資者所得的利潤就相對越低，反之，就越高。這種分割比例的大小也直接影響社會投資者的投資積極性，這就是所謂的地價相對概念。人們往往只注意地價的絕對概念，而不注意地價的相對概念。其實，地價的絕對水平的高低主要取決于兩大因素，一是土地單位面積上所凝結的剩余價值總量，而這與生產力水平、國民收入水平相關;二是土地所有者和投資者分割剩余價值的比例，這個比例的大小與土地供求關系有關。所以說，我國的地價水平應該與我國的生產力水平、國民收入水平和土地供求狀況相適應。
關于地價變化速度和方向。地價受各種因素的影響，會不斷地發生變化。地價總的變化趨勢是不斷上升的，但有“虛漲”和“實漲”之分。所謂“虛漲”是指在投機、炒作情況下，出現土地供不應求的假象，地價脫離實體經濟而狂升，其標志是地價的上漲速度快、上漲幅度大。但這種上漲會很快停止，隨之就是大跌。而“實漲”是指地價的上漲基本上受實體經濟的影響而同步進行，其標志是國內生產總值增加，地價相應上漲，地價上漲速度和幅度略大于國內生產總值。但這種上漲速度和幅度都不很劇烈;“實漲”后的地價如作調整，其下降速度和幅度同樣很平緩，并和實體經濟的調整速度和方向相適應。
要實現地價政策目標，就需要有一系列的政策措施，待這些政策實施后，地產市場就可以根據我們所設立的地價運行軌道運行。
要有研究地價變化的專業人員
地價具有較強的地域性和地點性，所以各城市都要有專門的研究人員。要做到這一點，就必須有專門的機構。這個機構可以是政府辦的，也可以是民辦的，或者采取官辦和民辦相結合的形式。這些機構或人員要隨時把地產市場中各種能引起地價變化的信息盡快地反映出來，并為有關方面提出相應的政策。
