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　　三、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　題目：1998年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第一小題(略)

　　(一)審題

　　1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法

　　從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、仔細(xì)查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些

　　重點(diǎn)留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、計(jì)算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。

　　(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

　　1、適用公式

　　特別注意：計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式;計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，必須采用有限年期公式。

　　2、解題基本思路

　　第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，計(jì)算房地純收益

　　第二步：通過(guò)建筑物重置價(jià)格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計(jì)算房屋純收益

　　第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益

　　第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格