土地估價實務輔導:土地估價概述四
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
例題：判斷題：貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。[ r ]
同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻大小，判斷追加投資是否適當;又可應用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點。
(八)變動原則
在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準確預測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平，才能準確合理地估價。
(九)協(xié)調(diào)原則
在土地估價時，一定要認真分析 土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊 的收益量和價格。
以上對九項土地估價原則作了概略說明。應當注意的是，這 些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此， 土地估價時，除應充分了解各項原則外，還應掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運用，才能正確把握土地的價格。
三、土地估價方法
土地估價方法，可以分為基本估價法和應用估價法。基本估價方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。
應用估價法又稱為大量估價法，即在應用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對整個城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標準，需進行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評估標準評估宗 地地價則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修正法等。
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