《土地管理基礎知識》考試復習資料(5)
發布時間：2010-01-14 共1頁
②出讓國有土地使用權的權利限制
土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現了國家與土地使用權人之間的財產利益關系，又體現了城市建設發展規劃部門與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經主管部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
③違約責任
超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
2)出讓國有土地使用權的轉讓
①轉讓條件
《房地產管理法》第三十八條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。
A、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓，
B、按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓.這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目.這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
②權利義務同時轉移原則
權利義務同時轉移原則，即“認地不認人”原則，是指土地使用權轉讓時，轉讓人與原土地使用權出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人。
出讓國有土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。
③轉受讓的年限
出讓國有土地使用權轉讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
3)出讓國有土地使用權的出租
出讓國有土地使用權人出租其權利的，應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發和利用。依《劃撥國有土地使用權管理辦法》第19條的規定，土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權收回土地使用權。因此，出讓國有土地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規定的期限。
4)出讓國有土地使用權的抵押
以出讓國有土地使用權設定土地抵押權的，土地使用權人必須按照出讓合同的約定，已經支付全部土地使用權出讓金并領取出讓國有土地使用權證書，同時，還應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發和利用。
出讓國有土地使用權抵押后，出讓國有土地使用權人必須繼續履行出讓合同。
例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有()年。
A、20
B.30
C.40
D.70
答案：C
解析：根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C。
(3)租賃國有土地使用權
租賃國有土地使用權是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃土地使用權與土地使用權租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權發生在土地一級市場，租賃土地使用權應作為土地使用權登記;土地使用權租賃發生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權利登記。
1)租賃國有土地使用權的內容和限制
①租賃土地使用權的內容
租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。
依土地使用權與房屋所有權主體統一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內的對土地的占有、使用、收益權，并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年限時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
②租賃土地使用權的權利限制
A、期限的限制
國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
B、用途的限制
從合同的角度出發，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，如需改變，必須征得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經城市規劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門提出申請，經批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據改變的用途相應調整租金。
2)租賃國有土地使用權的轉讓、抵押、出租
①租賃國有土地使用權的轉讓和抵押
A、轉讓和抵押的要件
一是經國有土地所有者代表同意;二是按租賃合同約定投資開發，地上建筑物、其他附著物已建成;三是已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、其他附著物所有權登記，并取得房地產權證書;四是租賃土地使用權，非隨其地上物不得發生轉讓、抵押。
B、權利義務同時轉移原則
權利義務同時轉移原則，即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權轉讓時，轉讓人即原土地使用權承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人。但只能是原土地使用權租賃合同規定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的轉移。因此，轉讓人對其轉讓的權利負擔負有告知義務，受讓人負有繼續履行原國有土地租賃合同和辦理權，屬變更登記的義務。
②租賃國有土地使用權的出租
租賃土地使用權人轉租其土地權利時，并未喪失其土地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權轉租可不經土地所有權人同意，但仍應繼續履行原國有土地租賃合同。
(4)外商投資企業場地使用權
外商投資企業場地使用權是在中國境內設立的中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業以支付場地使用費或以中方已取得的劃撥國有土地使用權作價出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權。
(5)城市私房用地使用權
城市私房用地使用權是城市私有房屋的所有權人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權。
例題：承租人將承租土地轉租給第三人，承租土地使用權歸()所有。(2000年土地管理基礎試題)
A.原承租人
B.第三人
C.原承租人和第三人共有
D.原承租人和第三人協商
答案：A
解析：租賃土地使用權人轉租其土地權利時，并未喪失其土地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。
3、集體土地使用權的權能
集體土地使用權的權能包括農地使用權、宅基地使用權、鄉鎮企業用地使用權、鄉村公益用地使用權等四類。
(1)農地使用權
農地使用權是農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農、林、牧、漁等生產經營活動的有期限限制的集體土地使用權。
1)農地使用權的內容
農地使用權人在權利期限內，對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權，并可依法繼承。荒山、荒地、荒丘、荒灘等未開發利用土地的承包經營權須達到一定的轉讓條件方可轉讓，具體轉讓條件依各地方的有關規定。
2)農地使用權的限制
①不得擅自改變權利取得時設定的土地用途;
②不得閑置耕地。
(2)宅基地使用權
宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。
1)宅基地使用權的內容
宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。
2)宅基地使用權的限制
①按照《土地管理法》的規定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。
②權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。
③轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。
④農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
(3)鄉鎮企業用地使用權
鄉鎮企業用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。
1)鄉鎮企業用地使用權的內容
鄉鎮企業對其經營用地享有占有權、使用權和收益權。其中，收益權的具體范圍和行使方式，根據企業的具體形態和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業或者其他有關法律、法規的規定確定。農村集體經濟組織獨資設立的企業，其收益一般歸農村集體經濟組織。
2)鄉鎮企業用地使用權的限制
鄉鎮企業用地使用權的可流轉性是比較有限的。之所以限制其流轉，主要是基于保護耕地的需要。
依《擔保法》和原《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，鄉鎮企業經營用地使用權可依法抵押。但法律對此有兩點限制：
①鄉鎮企業的土地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。
②在抵押權實現后，未經土地征收程序，該土地原有的集體所有性質不變未經辦理變更土地用途的審批手續，必須按原有的用途使用該土地。
(4)鄉村公益用地使用權
鄉村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體土地使用權。
1)鄉村公益事業用地使用權的內容
鄉村公益事業用地使用權人對土地僅享有占有權、使用權，一般沒有收益權與處分權。這是該項權利的用途性質所決定的。
2)鄉村公益事業用地使用權的限制
①該項權利的權利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學校的，就不能隨意轉為辦醫院。
②該項權利的權利人不得將土地用于經營性活動，這是由該項權利的公益性質所決定的。
③該項權利的權利人不得將權利轉讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。
例題：()是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體土地使用權。
A.農地使用權
B.宅基地使用權
C.鄉鎮企業用地使用權
D.鄉村公益用地使用權
答案:D
解析: 鄉村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業的非農用地所享有的集體土地使用權。
(六)土地他項權利制度(熟悉)
1、土地抵押權的含義
土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不轉移土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的擔保性土地他項權利。
2、土地抵押權的抵押范圍
1)可以設定抵押權的土地權利
①法律允許單獨流轉的國有土地使用權。
②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權。
③依法承包并經登記的集體荒山的土地使用權。
④農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(鎮)村企業集體土地使用權。
2)國有土地使用權的可抵押范圍
①根據《擔保法》第34條第3項和《城市房地產管理法》第47條第2款的規定，采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。
②根據《擔保法》第36條第1款、《城市房地產管理法》第47條第1款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條的規定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的國有土地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。
3)集體土地使用權的可抵押范圍
①根據《擔保法》第34條第5項以及《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》的規定，依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發包人的同意。
②根據《擔保法》第36條第3款的規定，以鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押;該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
例題：可以設定抵押權的土地權利包括()等。
A.法律允許單獨流轉的國有土地使用權
B.依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權
C.依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權
D.農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(鎮)村企業集體土地使用權
答案:ABD
解析: 依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權，不可設定抵押權的土地權利。可以設定抵押權的土地權利。
2、土地租賃權的含義
(1)土地租賃權概念
土地租賃權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他項權利。土地租賃權是指通過契約從土地所有權人或土地使用權人處獲得的土地占有權、狹義的土地使用權和部分收益權。與土地使用權相比少了一項處分權。主要包括土地轉租、農村土地轉包、城市土地出租。可分為有期限的或無期限的土地租賃權。
(2)土地租賃權的內容及限制
1)土地租賃權的基本內容
土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內以支付租金為代價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規定，經土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
2)土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權與土地使用權主體統一的原則，確定地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權人;原土地使用權出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿而土地使用權期未屆滿時，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區別應予以注意。
3)土地承租期間使用權轉移對承租權的效果
土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。
4)承租人的優先購買權
參照《合同法》第230條的規定，確認承租人的優先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現土地資源的高效利用。
5)出租人的交付義務
出租人依約應將土地的占有和使用提供給土地承租權人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應當承擔違約責任;由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任。
6)承租人的租金義務
土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數額的租金為代價，根據租賃合同對租金支付方式、數額、期限的約定，土地承租人負有按約定支付租金的義務。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任。
7)承租人遵守土地使用權出讓合同的義務
《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第2l條規定，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地用途;需要改變土地使用權合同規定用途內容的，必須征得出租人的同意，并依法經過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整出讓金，辦理登記手續。
