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　　總費(fèi)用的測(cè)算方法
　　(一) 土地年總費(fèi)用的概念
　　總費(fèi)用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。
　　(二)土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
　　(三)不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
　　根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費(fèi)用的計(jì)算也分為以下幾種情況：
　　1．土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算
　　一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
　　(1)土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評(píng)估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅等。
　　(2)管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金額的3％計(jì)算。
　　(3)維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)等。
　　2．房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
　　依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：
　　(1)管理費(fèi)。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2％一5％計(jì)。
　　(2)維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通常可按建筑物重置價(jià)的1．5％～2％計(jì)算。
　　(3)保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1．5‰—2‰。
　　注意：保險(xiǎn)費(fèi)的單位是千分之1．5‰—2‰。這一點(diǎn)有時(shí)考試中也是給出具體數(shù)值，但是還是因?yàn)闀r(shí)間緊，有時(shí)候有考生會(huì)記錯(cuò)單位，按照百分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤。
　　(4)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12％的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營(yíng)業(yè)稅5％、附加城建稅0．35％、教育稅附加0．05％等。
　　(5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：
　　年折舊費(fèi)=（房屋重置價(jià)-殘值）/耐用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限
　　式中房屋建筑重置價(jià)、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級(jí)不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院(1990)55號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國(guó)務(wù)院55號(hào)令則規(guī)定由國(guó)家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：
　　年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限
　　房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
　　3．企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算
　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中為獲取經(jīng)營(yíng)收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。
　　根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式不同，一般可分為經(jīng)營(yíng)性企業(yè)(如賓館、飯店、商場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè))和生產(chǎn)性企業(yè)(如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè))兩類。經(jīng)營(yíng)性企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的總費(fèi)用主要包括銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的總費(fèi)用主要包括生產(chǎn)成本(包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等)、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。
　　企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算通常有以下兩種方法：
　　(1)根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算
　　客觀的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料分析計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的整個(gè)過&&程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。
　　(2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本，采用這種方式計(jì)算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。