2009年土地估價實務基礎輔導（二）
發布時間：2010-01-14 共1頁
三、最有效利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。
所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發揮為前提的。一般情況下，現在城市內的土地應處于最有效使用狀態，但事實并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現象就更為普遍。
根據土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應該受現實的使用狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區的農田，其最佳利用方式并非農業而可能是居住用地，對此地塊就不能用農田的估價方法來估價。
判斷土地是否為最有效使用時，&&應考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續多久等。其中最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。
總之，最有效使用應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
四、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質的商品而進行競爭；②同質的商品隨價格變動而自由調節其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。土地需求與供給的特點如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態分析。因為現在的供求狀況，常常是在考慮將來發展狀況而形成的，即從現在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。
例題：一定條件下，( )是影響地價的主要方面。
A．成本
B．供給
C．需求
D．收益
答案：C需求
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。
所以，土地價格是以該地塊的效用最有效發揮為前提的。一般情況下，現在城市內的土地應處于最有效使用狀態，但事實并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現象就更為普遍。
根據土地價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應該受現實的使用狀況所限制，而應對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。例如，市區的農田，其最佳利用方式并非農業而可能是居住用地，對此地塊就不能用農田的估價方法來估價。
判斷土地是否為最有效使用時，&&應考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續多久等。其中最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。
總之，最有效使用應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。
四、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質的商品而進行競爭；②同質的商品隨價格變動而自由調節其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。土地需求與供給的特點如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態分析。因為現在的供求狀況，常常是在考慮將來發展狀況而形成的，即從現在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎的。
例題：一定條件下，( )是影響地價的主要方面。
A．成本
B．供給
C．需求
D．收益
答案：C需求
