2009年土地估價師考試：地租理論
發布時間：2010-01-14 共1頁
（一）、馬克思地租理論
級差地租資本主義級差地租是經營較優土地的農業資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤，其來源是產品個別生產價格與社會生產價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯系，故稱為級差地租。
級差地租I：土地肥力的差異、土地位置（距離市場遠近）差異是形成級差地租I的條件。
級差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租Ⅱ的實體。
二者的關系：各有不同的表現形式，但二者在實質上是一致的，級差地租Ⅱ要以級差地租I為前提和基礎。
從歷史上看，級差地租I的產生先于級差地租Ⅱ。在資本主義發展初期，還存在量未耕種土地，農業經營方式是粗放的，與此相適應的地租形式是級差地租I；隨著資本主義的發展，城市和工業對農業的需求日益增加，土地使用向集約化方式發展，與集約化經營方式相對應的地租形式是級差地租Ⅱ。
從一定時期的運動看，級差地租I也是級差地租Ⅱ的出發點。在級差地租I和級差地租Ⅱ并存的情況下，農產品的社會生產價格仍由劣等地的農產品的個別生產價格來決定。這就是說，級差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續投資的生產率高于劣等地的生產率為前提的。
（二）、地租與地價的關系
地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權屬的轉移，這種收益流也將會發生轉移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。
由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發點；地價是地租的貨幣表現和結果，是地租的資本化。
（三）、地租理論在土地估價中的應用
西方地租、地價理論側重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質、來源及所反映的經濟關系，兩者存在根本的區別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關系等問題的認識有很多的相似點。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經濟特性。所以，結合我國特點，在土地估價中自然應用馬克思的地租、地價理論作主要基礎，同時也需要吸收運用西方經濟學對地租、地價研究分析的有用部分，以豐富地價評估的研究方法，使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。
從本質上講，絕對地租和級差地租都由土地所有權決定，都同樣地體現了土地所有權的經濟利益要求。但從量上看，城市絕對地租是作為工業生產總利潤的扣除，因而它只與一定的社會經濟發展水平相適應；而級差地租則具有與土地的質量等級相關的確定的量的規定性，因而在城市土地利用及城市地價評估中，級差地租具有更重要的意義。
區位理論
（一）農業區位論意義：
1.提出了農業土地利用的配置原理；
2.指出了位置級差地租對農業配置的決定作用，是城市內部土地配置的理論基礎；
3.適合生產力水平不發達階段；
4.對農業土地利用配置有指導意義。
（二）工業區位論
1.原理：運輸、勞動力、集聚因子的相互作用，決定了工業產品生產成本最低點作為工業企業的理論區位。當集聚因子對成本的節約于由于區位變化增加的運輸和勞動力成本時，工業企業趨向于集聚區位。
2.運輸因子（運費）對工廠配置的影響原材料系數=稀有性原材料總重／制成品總重當原材料系數<1，工廠應配置在中心消費地；（如酒廠、飲料廠、水泥廠等）
當原材料系數>1，工廠應配置在原材料產地；（如采礦、金屬冶煉業、食品加工業等）
當原材料系數=1，配置在原材料產地至消費地間的任一點。（如加工業等）
3.勞動成本對工業區位的影響：當一地單位產品中勞動力費用節約于運費增加時，工業趨向布局于該地。
勞動系數（L）=勞動成本指數／地域重量當勞動系數>1時，指向勞動成本低的區位；當勞動系數<1時，指向運費低的區位；當勞動系數=1時，二者均可。
4.集聚因子將會使運輸及勞動力定向的區位產生偏離，形成由三個因子共同決定的區位。
（三）、區位理論
在土地估價中的作用區位理論在土地估價中的作用主要結合城市土地利用分析。城市土地利用的實質即是對土地區位的利用。由于城市具有復雜的社會經濟因素，因而在空間上便形成了復雜的土地區位利用格局。一般來說，城市中的重要商業企業總是占據城市的最優經濟區位，但同時商業企業的布局又在很程度上決定土地區位的優劣。城市中的行政、文化、教育事業單位總是占據一個城市的最優環境區位，但同時它們又在創造著良好的環境區位。上述的經濟區位和環境區位都是由土地區位派生的，它們分別從不同的角度反映土地區位情況：當以經濟效益指標衡量土地區位時，稱之為土地的經濟區位，簡稱經濟區位；當以環境效益為指標衡量土地區位時，稱之為土地的環境區位，簡稱環境區位。雖然從長遠來看，經濟效益與環境效益是一致的，但它們的現實表現形態卻是不同的，因此對土地區位作上述區分是很有必要的。對城市基礎設施和公共服務設施而言，它們是形成城市土地區位的一般物質基礎，其結構密度和布局情況從某種程度上決定著土地區位的優劣。土地區位的優劣，具體體現在土地的生產力方面，從而直接影響級差地租，同時對地產的評估價格起決定性的作用。
土地報酬遞減規律
總報酬曲線、平均報酬曲線、邊際報酬曲線三者之間的關系
1.總報酬曲線和平均報酬曲線的關系：平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，當總報酬曲線上某一點與原點連線正好是總報酬曲線的切線時，斜率最，平均報酬最高。即在該點以前總報酬、平均報酬增加，該點以后總報酬增加，平均報酬減少。
2.總報酬曲線和邊際報酬曲線的關系：邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率。在拐點之前，邊際報酬遞增，在拐點之后，邊際報酬遞減。總報酬曲線到達最高點，邊際報酬為零。最高點之后，總報酬遞減，邊際報酬為負值。
3.平均報酬曲線和邊際報酬曲線的關系：當邊際報酬于平均報酬時，平均報酬不斷上升，當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬不斷下降，兩條曲線相交于平均報酬的最高點。
4.可以將投入劃分為三個階段：第一個階段（平均報酬最高點之前）。平均報酬持續增長，這一階段減少投入是不合理的。第二個階段（從平均報酬最高點到總報酬最或邊際報酬為零之前）。平均報酬、邊際報酬均下降趨勢，只有總報酬增加直到最，這一階段生產是最合理的。第三個階段（從總報酬最或邊際報酬為零之后）。由于邊際報酬為負值，投入增加，總報酬反而減少，生產是最不合理的。因此，這一階段不宜再增加投入。
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