第十章建筑物估價方法
1、建筑物估價的基本概念和基本原理
2、掌握成本估價法的計算過程,重點是折舊、現(xiàn)值的計算(必考)
一、建筑物估價概述
1、建筑物估價的定義
(1)建筑物的基本概念、基本功能
(2)建筑物的分類
按生產(chǎn)性質(zhì),可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑,又分為居住建筑和公共建筑)
按建筑結構(通常依建筑物的主要承重結構所用材料進行劃分),一般可分為五類:鋼結構、鋼筋混凝土結構(包括框架板與框架輕板結構)、磚混結構、磚木結構、其他結構
(3)建筑物估價的定義
2、建筑物估價的基本原理
分兩種:具有市場流動性的建筑物,以重置成本為基礎,采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;不具備市場流動性的建筑物,用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。
3、影響建筑物價格的因素
分三類:建筑物重置價(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素
4、建筑物價格的特點,共五點
5、建筑物估價中的幾個概念
(1)房屋建筑成本
(2)重建成本:目前的價格、原來的材料和標準
(3)重置成本:目前的價格、材料和標準,要與重建成本區(qū)別開來
(4)應計折舊:包括物理的、功能的、經(jīng)濟的
(5)標準房價:同一等級房屋的平均價格
(6)建筑工程安裝定額:單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標準,是編制概算定額的基礎
(7)建筑安裝工程概算定額:按擴分部分項工程確定的消耗數(shù)量標準
(8)建筑物殘值
二、建筑物估價方法
1、重置價格折舊法(重點)
是成本估價法具體應用中的一種方法,適合對獨立舊建筑物估價,及評估城市房屋拆遷補償標準。
(1)基本思路與基本公式
建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額
或:建筑物價格=建筑物重置價格×成新度
(2)房屋建筑物分類,分4類7等
(3)重置價格的確定
包括兩種情況:一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同,得出的重置價格也不完全相同。
具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種,必要時兩者可并用。
估價上通常將計算重置價格的方法分為三種:凈計法、平方法、立方法。