2009年土地估價師考試：土地管理監督
發布時間：2010-01-14 共1頁
土地管理監督
登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。在我國目前登記主要體現是一種土地管理監督手段。與發達國家的登記制度相比，我國有關土地登記的制度的功能還未充分發揮其保障交易安全的功能。實踐中，常發生這樣的事件，交易雙方已經就土地使用權的交易達成協議，但尚未辦理登記手續，此時轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理的轉讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關規定，請求締約過失賠償。土地這種特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時，對取得的土地使用權確定了較長期的、額的投資預期，而締約過失賠償并不不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓人的權益的保護就不周全。另外，也經常發生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應給予登記的土地權利事項，而給予了登記。即意味著真正的土地權利人的利益將受到威脅，判令土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關文件，維持錯誤登記。
登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產登記簿上，憑此對抗將來可能出現相同請求權。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。預備登記和實際登記的區別在于，預備登記只進行形式審查，而實際登記進行實質審查;預備登記只起到證明交易關系的作用，實際登記則具有確認合同效力的作用。
對于錯誤登記，德國民法創立了異議登記制度。如果出現登記權利與實際權利不符的情況，權利人可以向登記機關提出異議，該項異議被登記于不動產登記簿上之后，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關查清事實后，還應該辦理變更登記或注銷異議登記。澳利亞創立托倫斯制。已登記的權利具有絕對的、不可推翻的效力，即使發現確實有錯誤，證明已登記的土地權利在未登記之前不應為登記人所享有的，原土地享有人頁不能因此而推翻已經登記的事項，只能由德國登記機關給應享有土地權的人以相當的賠償;土地權利需要變更時，登記機關收回原由土地證書，經過審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。
我國土地制度改革的方向，就是實現土地資源的優化配制的目標。突破長期以來形成的土地權利單一化、凝固化的局面，充分發揮所有權之外的土地利用權的功能。土地利用權功能發揮作用的前提是首先確認各種土地權利類型，在此基礎上將土地利用權的自由流通轉讓作為新型的地產制度的基本原則。在實現土地利用權的自由流通轉讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環節。在各中土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場化過程中和市場化以后，權利流轉無序。明確界定各種適應市場需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調控地產市場的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑒發達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產市場、保障交易安全具有重要的作用。
登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。在我國目前登記主要體現是一種土地管理監督手段。與發達國家的登記制度相比，我國有關土地登記的制度的功能還未充分發揮其保障交易安全的功能。實踐中，常發生這樣的事件，交易雙方已經就土地使用權的交易達成協議，但尚未辦理登記手續，此時轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理的轉讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關規定，請求締約過失賠償。土地這種特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時，對取得的土地使用權確定了較長期的、額的投資預期，而締約過失賠償并不不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓人的權益的保護就不周全。另外，也經常發生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應給予登記的土地權利事項，而給予了登記。即意味著真正的土地權利人的利益將受到威脅，判令土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關文件，維持錯誤登記。
登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產登記簿上，憑此對抗將來可能出現相同請求權。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。預備登記和實際登記的區別在于，預備登記只進行形式審查，而實際登記進行實質審查;預備登記只起到證明交易關系的作用，實際登記則具有確認合同效力的作用。
對于錯誤登記，德國民法創立了異議登記制度。如果出現登記權利與實際權利不符的情況，權利人可以向登記機關提出異議，該項異議被登記于不動產登記簿上之后，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關查清事實后，還應該辦理變更登記或注銷異議登記。澳利亞創立托倫斯制。已登記的權利具有絕對的、不可推翻的效力，即使發現確實有錯誤，證明已登記的土地權利在未登記之前不應為登記人所享有的，原土地享有人頁不能因此而推翻已經登記的事項，只能由德國登記機關給應享有土地權的人以相當的賠償;土地權利需要變更時，登記機關收回原由土地證書，經過審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。
我國土地制度改革的方向，就是實現土地資源的優化配制的目標。突破長期以來形成的土地權利單一化、凝固化的局面，充分發揮所有權之外的土地利用權的功能。土地利用權功能發揮作用的前提是首先確認各種土地權利類型，在此基礎上將土地利用權的自由流通轉讓作為新型的地產制度的基本原則。在實現土地利用權的自由流通轉讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環節。在各中土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場化過程中和市場化以后，權利流轉無序。明確界定各種適應市場需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調控地產市場的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑒發達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產市場、保障交易安全具有重要的作用。
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