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　　地價(jià)的影響因素
　　（一）主要地價(jià)影響因素：土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺度及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。影響土地價(jià)格的因素，按因素與土地的關(guān)系及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。
　　1、一般因素
　　一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。
　　（1）行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。
　　（2）人口因素：人口密度、人口素質(zhì)（主要對(duì)住宅用地）、家庭人口構(gòu)成。
　　（3）社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)投機(jī)等。
　　（4）國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治因素。
　　（5）經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。
　　①行政因素
　　行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重。
　　影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
　　土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。
　　住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。
　　城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時(shí)的地價(jià)有很的差異。一般商業(yè)用地效益最高，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對(duì)維護(hù)城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的最佳及土地利用社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合的最合理性有重要意義。
　　容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率，意味著單位用地面積上可建的建筑面積，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價(jià)也就高；反之則地價(jià)也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價(jià)高低。
　　地價(jià)政策：高地價(jià)政策即政府放開對(duì)地價(jià)的管制，會(huì)促使地價(jià)上漲；低地價(jià)政策是政府采取各種手段抑制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯。同時(shí)，地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價(jià)的高低。
　　稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少--→社會(huì)投資減少--→經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低--→企業(yè)無(wú)力或不想擴(kuò)投資--→土地需求降低--→土地價(jià)格降低。
　　行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類，一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了批外資，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。
　　②人口因素
　　人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對(duì)地價(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。
　　人口密度：人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，導(dǎo)致地價(jià)上漲。例如日本所有城市土地價(jià)格增加率1956—1960年為11％—13％，1960—1961年為17％-18％；而美國(guó)，1956—1966年土地價(jià)格的變動(dòng)率僅為5．5％-6．9％。其主要原因就是日本是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中城市人口密度最、人口增長(zhǎng)率最高的國(guó)家。美國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也很快，但由于人口密度低、人口增長(zhǎng)率比日本低，對(duì)土地需求不如日本強(qiáng)烈，因而地價(jià)增長(zhǎng)幅度較小。
　　人口素質(zhì)：這一因素一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影響較。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會(huì)秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對(duì)該類住宅區(qū)的需求增加，促使地價(jià)上漲。
　　家庭人口構(gòu)成：傳統(tǒng)的三代、四代同堂的家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭結(jié)構(gòu)越小，對(duì)住宅的需求相應(yīng)增加，對(duì)小面積套房和出租性住宅的需求也會(huì)增加，從而導(dǎo)致住宅用地的地價(jià)上漲，而且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。
　　③社會(huì)因素
　　社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很的影響。影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。
　　政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。
　　社會(huì)治安狀況：社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。
　　房地產(chǎn)投機(jī)：是指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。這個(gè)因素對(duì)市場(chǎng)地價(jià)水平有突出的影響。土地供不應(yīng)求，投機(jī)者搶購(gòu)哄抬地價(jià)；土地供于求，投機(jī)者拋售使地價(jià)下跌。
　　城市化進(jìn)程：城市化或工業(yè)化程度越高的地區(qū)就有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，而城市土地的總面積相對(duì)而言是不變的，所以城市化進(jìn)程對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn)，地價(jià)漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，地價(jià)漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。
　　④國(guó)際因素：
　　國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)地價(jià)的影響是通過對(duì)國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來(lái)的。
　　國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況：一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，這種聯(lián)系只會(huì)越來(lái)越密切。因此，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不例外。比如，在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，美國(guó)的地價(jià)急劇下降，自1925年高峰值直線下跌，1933年降至最低點(diǎn)；直至世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，地價(jià)才回升。
　　國(guó)際政治因素：國(guó)家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價(jià)上漲；反之，對(duì)立國(guó)家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖，限制人員往來(lái)和資金的流向，其結(jié)果就是對(duì)土地的需求下降，地價(jià)下跌。
　　⑤經(jīng)濟(jì)因素
　　經(jīng)濟(jì)情況的演變對(duì)國(guó)計(jì)民生及國(guó)際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的過程中，一切民用物資均通過經(jīng)濟(jì)政策的影響而趨于穩(wěn)定。
　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是國(guó)民收入。國(guó)民收入增加，意味著社會(huì)總投資增加，對(duì)土地的總需求不斷擴(kuò)，帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。從各國(guó)、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地需求變動(dòng)來(lái)看，土地需求變動(dòng)趨勢(shì)體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢(shì)一致。
　　儲(chǔ)蓄和投資水平：儲(chǔ)蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)則投資也相應(yīng)增長(zhǎng)。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“儲(chǔ)蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲(chǔ)蓄和投資水平對(duì)地價(jià)的影響，就可以用分析儲(chǔ)蓄水平對(duì)地價(jià)水平的影響來(lái)概括。當(dāng)儲(chǔ)蓄能力愈而且儲(chǔ)蓄意愿愈高時(shí)，儲(chǔ)蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格比其他財(cái)產(chǎn)價(jià)格總量要高。一般家庭購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)歷一段較長(zhǎng)時(shí)間的儲(chǔ)蓄，而儲(chǔ)蓄率高，有利于資本的積累，才能提供足夠的購(gòu)屋準(zhǔn)備款。所以，儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲(chǔ)蓄率高的時(shí)期往往是超額儲(chǔ)蓄累積期；儲(chǔ)蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時(shí)，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時(shí)地價(jià)會(huì)飛漲。
　　財(cái)政收支與金融狀況：財(cái)政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會(huì)閑散資金增加。游資過剩會(huì)導(dǎo)致過多的貨幣，爭(zhēng)相購(gòu)買少數(shù)的貨品，特別是購(gòu)置可以保值的房地產(chǎn)，造成對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，促使地價(jià)上漲。
　　居民收入和消費(fèi)水平：從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
　　物價(jià)變動(dòng)：房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價(jià)格巨漲，只會(huì)發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價(jià)還有下跌現(xiàn)象。
　　利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項(xiàng)，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評(píng)估人員就要時(shí)刻了解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。
　　2、區(qū)域因素
　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
　　①繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。
　　②交通條件
　　影響地價(jià)的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。
　　③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件
　　影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。
　　④環(huán)境質(zhì)量
　　影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。
　　⑤城市規(guī)劃限制
　　影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。
　　3、個(gè)別因素
　　個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。
　　①面積：宗地面積必須適宜，過、過小都不適宜土地利用
　　②寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益
　　③深度：宗地臨街進(jìn)深過淺、過深，都不適合利用，從而影響地價(jià)
　　④形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用
　　⑤坡度：坡度過，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高
　　⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等
　　⑦宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對(duì)宗地地價(jià)都有很影響
　　⑧城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等
　　⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間，從而直接影響地價(jià)
　　（二）地價(jià)影響因素的作用規(guī)律
　　1、一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)整體的地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響。
　　2、區(qū)域因素對(duì)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。
　　3、個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的主要原因。
　　（三）不同用途地價(jià)影響因素的特點(diǎn)
　　一般來(lái)講，商業(yè)用地特別注意營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況；居住用地特別注重環(huán)境優(yōu)美；工業(yè)用地特別注重交通運(yùn)輸和水、電等條件。

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