2009年土地估價師考試：管理基礎考前輔導（40）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
(五)土地使用權的出讓方式
我國土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣方式。
土地使用權的協(xié)議出讓
土地使用權的協(xié)議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性，土地成交價往往較低，在當前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產生以權謀私及國有資產流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調整經濟結構、實施產業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。
例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地( ABC )。
A.工業(yè)項目
B.市政公益事業(yè)
C.非贏利性項目
D.國家機關用地
2.土地使用權招標出讓
土地使用權招標出讓，是指在規(guī)定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個人根據出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓方的方式。
招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、型或關鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現了市場經濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。
由于在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規(guī)劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。
招標方式出讓土地使用權的一般實施程序是：
(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書(或招標公告)。
(2)有意受讓人領取標書與投標。
(3)開標、評標與決標。出讓方會同有關部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。
評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規(guī)劃建設方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標文件規(guī)定的標書，以及超過截止日期送達的標書，有權決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會簽發(fā)決標書后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關公證，并出具公證書。
(4)土地使用權出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權
出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標者在規(guī)定的時間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。
例題：在確定土地使用權的中標者時，需要考慮(ABD )。
A.投標報價
B.投標規(guī)劃設計方案
C.規(guī)劃用途
D.企業(yè)的資信情況
我國土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標方式和拍賣方式。
土地使用權的協(xié)議出讓
土地使用權的協(xié)議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性，土地成交價往往較低，在當前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產生以權謀私及國有資產流失。
它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調整經濟結構、實施產業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設的項目用地。采取此方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。
例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地( ABC )。
A.工業(yè)項目
B.市政公益事業(yè)
C.非贏利性項目
D.國家機關用地
2.土地使用權招標出讓
土地使用權招標出讓，是指在規(guī)定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個人根據出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓方的方式。
招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標二是采用邀請招標，即由招標小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標文件。以該方式出讓土地使用權，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、型或關鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現了市場經濟的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。
由于在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規(guī)劃設計方案和企業(yè)的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。
招標方式出讓土地使用權的一般實施程序是：
(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標通知書(或招標公告)。
(2)有意受讓人領取標書與投標。
(3)開標、評標與決標。出讓方會同有關部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。
評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規(guī)劃建設方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標文件規(guī)定的標書，以及超過截止日期送達的標書，有權決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優(yōu)確定中標。評標委員會簽發(fā)決標書后，由出讓方向中標者發(fā)出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關公證，并出具公證書。
(4)土地使用權出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權
出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標者在規(guī)定的時間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。
例題：在確定土地使用權的中標者時，需要考慮(ABD )。
A.投標報價
B.投標規(guī)劃設計方案
C.規(guī)劃用途
D.企業(yè)的資信情況
