2009年土地估價師考試：土地使用權（2）
發布時間：2010-01-14 共1頁
在遵循《規程》的前提下，開展土地使用權拍賣底價的評估工作，應事先對影響擬拍賣出讓地塊的各種價格因素作出全面深入調查分析的基礎上，需側重把握以下幾點：
一是應采取公開市場價值標準。國有土地使用權拍賣行為，真正體現了公開、公正、公平的原則，是一種真正的市場行為。因此，按照《規程》的規定，在評估擬拍賣土地底價過程中，估價人員必須明確其評估的價格應是指在估價基準日的正常公開市場、規劃利用條件下，設定的開發程度與用途、法定最高年限內的一定年期出讓土地使用權的價格。
二是估價基準日一般為估價日期以后的某一個具體日期。根據《規程》的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委托方的要求和作業的難易程度確定的。在實際估價工作中，通常估價人員將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而拍賣出讓土地一般都提前一定的時間（一個月左右）事先在新聞媒介上刊登公告。同時，鑒于標的價款，通常要求確定一個保留價。因此，土地出讓方要先行委托專門的估價機構進行估價，其估價日期肯定在公告確定拍賣時間的前一個時間段內。為了真正體現評估的拍賣底價是在拍賣之日正常、公開市場條件下的土地出讓價格水平，其估價時點應與公告確定拍賣時間相一致，即將估價基準日確定為公告中的拍賣之日。由此可見，拍賣底價的估價基準日一般為估價日期以后的某—個具體日期。
三是合理選用估價原則和估價方法。針對評估土地使用權拍賣底價的特點，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預期收益原則和需求與供給原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地使用權拍賣底價，首先應重點選用市場比較法和假設開發法兩種評估方法。因為市場比較法較充分考慮了在估價基準日的近期市場上類似房地產的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現勢性，容易為買賣雙方認同和接受。假設開發法則充分地考慮了規劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產市場現狀和未來可能帶來的收益等。運用這種方法測算的地價，實際上相當于競買人最終獲得拍賣地塊所需支付的最高價格。這對于競買人最終確定購買價或拍賣人最終確定保留價都具有一定的指導作用。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定前提條件。在市場不發達、缺乏交易案例，或無城市規劃主管部門審定的詳細規劃設計方案的情況下，就只能選取基準地價系數修正法和成本逼近法等方法來進行評估。
以評估地價為基準，綜合考慮各種影響因素確定拍賣底價。土地使用權拍賣底價的確定一般應以評估地價為基準，由土地出讓方在一定范圍內組織有關方面人員討論后最終確定。
一是應采取公開市場價值標準。國有土地使用權拍賣行為，真正體現了公開、公正、公平的原則，是一種真正的市場行為。因此，按照《規程》的規定，在評估擬拍賣土地底價過程中，估價人員必須明確其評估的價格應是指在估價基準日的正常公開市場、規劃利用條件下，設定的開發程度與用途、法定最高年限內的一定年期出讓土地使用權的價格。
二是估價基準日一般為估價日期以后的某一個具體日期。根據《規程》的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委托方的要求和作業的難易程度確定的。在實際估價工作中，通常估價人員將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而拍賣出讓土地一般都提前一定的時間（一個月左右）事先在新聞媒介上刊登公告。同時，鑒于標的價款，通常要求確定一個保留價。因此，土地出讓方要先行委托專門的估價機構進行估價，其估價日期肯定在公告確定拍賣時間的前一個時間段內。為了真正體現評估的拍賣底價是在拍賣之日正常、公開市場條件下的土地出讓價格水平，其估價時點應與公告確定拍賣時間相一致，即將估價基準日確定為公告中的拍賣之日。由此可見，拍賣底價的估價基準日一般為估價日期以后的某—個具體日期。
三是合理選用估價原則和估價方法。針對評估土地使用權拍賣底價的特點，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預期收益原則和需求與供給原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地使用權拍賣底價，首先應重點選用市場比較法和假設開發法兩種評估方法。因為市場比較法較充分考慮了在估價基準日的近期市場上類似房地產的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現勢性，容易為買賣雙方認同和接受。假設開發法則充分地考慮了規劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產市場現狀和未來可能帶來的收益等。運用這種方法測算的地價，實際上相當于競買人最終獲得拍賣地塊所需支付的最高價格。這對于競買人最終確定購買價或拍賣人最終確定保留價都具有一定的指導作用。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定前提條件。在市場不發達、缺乏交易案例，或無城市規劃主管部門審定的詳細規劃設計方案的情況下，就只能選取基準地價系數修正法和成本逼近法等方法來進行評估。
以評估地價為基準，綜合考慮各種影響因素確定拍賣底價。土地使用權拍賣底價的確定一般應以評估地價為基準，由土地出讓方在一定范圍內組織有關方面人員討論后最終確定。
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