實務基礎:市場比較法2
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
5.2.2 程序
(1) 收集宗地交易實例;
(2) 確定比較實例;
(3) 建立價格可比基礎;
(4) 進行交易情況修正;
(5) 進行估價期日修正;
(6) 進行區(qū)域因素修正;
(7) 進行個別因素修正;
(8) 進行使用年期等修正;
(9) 求出比準價格。
5.2.3 收集宗地交易實例
資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。
5.2.4 確定比較實例
要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例。
5.2.5 建立價格可比基礎
各比較實例應在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。
5.2.6 交易情況修正
交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：
(1) 有利害關系人之間的交易;
(2) 急于出售或者購買情況下的交易;
(3) 受債權債務關系影響的交易;
(4) 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;
(5) 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;
(6) 相鄰地塊的合并交易。
(7) 特殊方式的交易。
(8) 交易稅費非正常負擔的交易;
(9) 其它非正常的交易。
將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計算。 交易情況修正公式為：
VE=V0×Ep/EE (14)
式中：VE：情況修正后的比較實例價格
V0：情況修正前比較實例價格
Ep：待估宗地情況指數(shù)
EE：比較實例宗地情況指數(shù)
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