實務基礎:收集資料實地踏勘
發布時間：2012-07-25 共1頁
收集資料實地踏勘
估價結果是估計師對與評估宗地有關資料分析的基礎上做出的，而估價報告內容也必須要有充分的資料和數據，如產權登記資料、一般地價影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。因此資料收集內容包括：
(1)產權登記資料。產權登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊等。估價師從中可了解土地及地上建筑物的產權狀況、使用者和所有者、取得產權的日期、面積、用途、地產等級、標定地價、宗地范圍、所在街道、街坊、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產狀況、他項權利登記等，上述內容是估價報告中評估對象的基本資料來源，為增強估價報告的可靠性，可將土地使用證書等復印件附在報告后面加以說明。
(2)地籍圖。利用地籍圖估價師可從中了解地產的界址、地形、方位、坐標、地產臨路狀況、深度、四至等內容。
(3)建筑平面位置圖。通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構造等內容。
(4)地價、地租資料。查閱地價資料卡片，即事先查尋已有的相關地產交易或租賃資料及評估實例資料，以便對宗地所在的地產市場資料有初步認識。這一類資料可通過兩個途徑獲得：一是查尋各估價機構和估價師原收集的地價資料和已有的估價實例資料，二是向土地管理機關申請查閱其登記的地產交易資料和各估價機構向其備案的估價實例資料。經過查閱已有地價資料，一方面可對宗地所在區域的地價有初步的了解，另一方面可以衡量已有地價資料的豐富程度，為現場踏勘和地價調查工作提供參考。
(5)市政管網圖件及資料。市政管網和道路等基礎設施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網圖件和相關資料，估價師可以詳盡地了解影響宗地地價的各類設施規模、分布及設施狀況等內容。
(6)城鎮規劃圖。通過城鎮規劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區域的規劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內容。
(7)現場踏勘。現場踏勘的主要內容包括：查證地產位置狀況、地上建筑物現狀、裝修及使用情況，勘查地產周圍環境景觀、地價調查等內容。
①查證地產基本項目，包括地產座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物結構、面積、用途等，看其是否與產權登記文件一致。
②勘查地上建筑物的基本狀況、內部裝修及使用情況。勘查的主要項目包括外墻、高度、天花板、地板、隔間、門窗、內部裝修、結構、建筑面積、容積率及各部分具體利用狀況、利用效益等，估價師在現場查勘時，應逐一記錄各個項目的具體數據，以作為建筑物評估的依據，同時在現場查勘時，估價師應仔細分辨動產與不動產，以免把動產混入不動產勘查項目中。
③待估地產區域因素條件和個別因素條件勘查。現場查證地產所在區域的商服繁華條件、交通狀況、設施狀況、人口狀況、產業構成狀況等區域條件和宗地形狀、面積、臨街條件、進深、地質、地形條件等個別條件，并逐一詳細記錄。
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