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　　第三部分 土地估價

　　一、估價原則

　　土地使用權價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則(內容略)：

　　1.替代原則

　　2.預期收益原則

　　3.需求與供給原則

　　4.變動原則

　　5.綜合分析原則

　　6.多種方法相結合的原則

　　二、估價方法與估價過程

　　(一)估價方法

　　選擇根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價系數修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應按照《規程》，根據當地地產市場狀況，并結合估價對象的特點，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》范圍內;屬于商業三級地，采用基準地價系數修正法切實可行;且宗地作為商業用地，同類區域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據《規程》并結合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準地價系數修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結果進行綜合分析調整，從而得到待估商業用地的地價。

　　建筑物現值采用重置價格折舊法計算。

　　(二)估價過程

　　1.基準地價系數修正法

　　1)基準地價是某一級別或均質區域內分用途的土地使用權平均價格;基準地價系數修 正法是依估價對象所處土地級別的基準地價，結合區域因素、個別因素等修正系數的調整，得到估價對象土地價格的一種方法。

　　2)《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》測算區范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業、住宅、工業三類用地，其中商業分為XX級，住宅為XX級，工業為XX級。該《XXXX市城區土地定級與基準地價更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗收并經XXXX市人民政府公布實行。