土地估價實務基礎精講班答疑精選(5)
發布時間：2012-07-25 共1頁
學員問題：某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?(保留小數點后一位數)
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)
商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)
寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元
這里的解題方法不與2000年實務第一題的參考答案不一樣
按2000 年那一題的算法應是：
商鋪年出租收入=200*12*5000*0.90
寫字樓年出租收入=100*12*25000*0.9
請解答!!!
老師回復：這題跟2000年實務第一題不太一樣，需要仔細審題。根據資料的第3小點：“3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。”出租率的90%是指其余對外出租部分，而公司自留寫字樓和商鋪部分應按全部面積計算。這是本題的一個小考點，目的是提請大家注意小心審題。
另外，特別提示：給大家提供一個特別有效的逆向模擬訓練法，該方法跟通常模擬訓練思路相反，它是從出題者角度進行思維，假設你來出題，你會怎么出，設置哪些考點。由于本人所輔導的這兩門課考試面相當廣，想靠押題來通過考試是完全不可能的，在線作業、模擬試題的目的更主要是側重訓練大家對出題思路和答題技巧的掌握。為了更好地幫助大家扎實搞好復習，順利通過考試，建議大家每人出一些模擬題，題量大小根據自己的時間來安排，然后將題目與答案放到答疑區進行交流。即使對所出的題目和答案的正確性缺乏把握也不要緊，大家可以互相討論來解決，也可以先提供給我看看。至于我所出的模擬題可能還是以歷次考試試題為基礎，目的是提供樣本，而大家互動出的模擬題則能起到人多力量大的全面效果。
