土地估價師實務基礎備考答疑精選(1)
發布時間：2012-07-25 共1頁
張老師，有一例題中提到建筑物殘值率為10%，,但在解答過程中未扣除此項，為什么?
題目如下：
例題3：
1.估價對象概況
某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450?O，建筑面積為400?O，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元。據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重置價的0.2%。
2.估價要求
試根據上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權價格。
3. 估價過程
(1)該宗土地與房屋出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。
(2)計算出租總收益：
收益應采用客觀收益，即每月每平方米30元。
年總收益=30×400×12=144000元
(3)計算出租總費用
總費用包括以下幾項：
①年稅金=20×400=8000元
②年管理費=30×400×12×4%=5760元
③年維修費=1500×400×2%=12000元
④年保險費=1500×400×0.2%=1200元
⑤計算房屋年折舊費
房屋的折舊費應當根據房屋的重置價、耐用年限、殘值率進行計算。但本案例中土地使用權出讓年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根據《城市房地產管理法》和國務院55號令規定，土地使用權期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房地產年限為51-1=49;而房屋在使用期滿并不能由房產主取得。因此，整個房屋重置價必須在可使用年期內全部收回，以回收整個投資。因此，本案例中房屋年折舊費為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元
所以:總費用=①+②+③+④+⑤=39205元
(4)計算房屋出租年純收益：
①房屋現值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限
=1500×400-12245×3=563265元
②房屋年純收益=房屋現值×房屋還原率
=563265×6%=33795.9(元)
(5)計算年土地純收益：
土地年純收益=(2)-(3)-(4)
=144000-39205-33795.9=70999.1(元)
(6)確定1999年11月的土地使用權價格
案例土地在1999年11月的土地使用權剩余使用年期為46年，因此土地使用權價格為：
題目中：公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年，可以看出經濟耐用年限長于土地使用年限，根據國務院令，此建筑不計算殘值，具體講解建議看一下：
如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》和國務院(1990)55號令規定，土地使用期滿而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償收回，關于地上建筑物的處置，《城市房地產管理法》未作具體規定，而國務院55號令則規定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應考慮殘值。相應的計算公式為：
年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限
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