土地估價師考試《土地估價實務》應試寶典2
發(fā)布時間：2012-07-25 共3頁
4、編制比較因素條件指數表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：
① 用途修正指數最好選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當地基準地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數。
② 土地等級修正指數(最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數類似。
③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④ 交易情況修正指數。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數。
⑤ 交易期日價格指數。確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數或房地產價格指數;
二是調查當地近幾年(最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產市場資料、分析、測算、確定地價指數。
⑥ 土地使用年限修正指數
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
7、區(qū)域因素條件指數
a商業(yè)繁華度條件指數
a商服中心級別指數
將城鎮(zhèn)內商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。
b商業(yè)網點數
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網點數定為優(yōu)(大于100個網點)、較優(yōu)(50-100個網點)、一般(10-30個網點)、較劣(小于10個網點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網點數指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。
b距商服中心距離指數
將待估宗地距離商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數減少或增加百分之幾。
c交通條件
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