土地估價師考試《土地估價實務》應試寶典1
發布時間：2012-07-25 共3頁
1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
① 與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據經驗不能超過25%)。
② 與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。
③ 與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
⑤ 交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
⑥ 價格內涵要一致，比如開發程度、市區的五通一平與郊區的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容(如有可能，最好到現場查看)如下：
1、交易實例狀況：
a座落位置、形狀、地質;
b水、電、路、訊、暖等基礎設施
c商業繁華、交通等環境條件
d土地利用現狀與規范用途
e有關地上建筑物的基本情況
f權利狀況和土地使用年限等
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