物業(yè)管理操作實務(二)
發(fā)布時間：2010-01-14 共2頁
一、物業(yè)管理的概念
物業(yè)管理作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產開發(fā)經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。物業(yè)管理既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產業(yè)。
關于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業(yè)管理，其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項目。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理”。也有人直接用“物業(yè)經營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)別。
現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產管理，但比房地產管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發(fā)、生產經營。
綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經濟價值。
物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內涵：
（1）物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。
（2）物業(yè)管理的服務對象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。
（3）物業(yè)管理的屬性是經營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務與服務。
（4）這種勞務、服務的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。
（5）物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體。
（6）物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調，既包括相對獨立的物業(yè)（樓宇等）或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調，也包括轄區(qū)范圍內各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調。
（7）優(yōu)質的物業(yè)管理與社區(qū)服務相結合，為業(yè)主和使用人提供物質、精神方面的服務。
（8）就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關各方的權利和義務。
（一）物業(yè)的經營管理與物業(yè)的管理經營
一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調、監(jiān)督關于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設定目標的一系列工作。
經營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經營與管理是兩個不同的概念。其主要區(qū)別是：其一，經營著重于經濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經濟活動；其二，經營要在經濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調，管理只組織經濟單位或組織內部和產銷的協(xié)調；其三，經營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。
物業(yè)的經營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產、銷售的決策。但是，這些進行物業(yè)的投資、生產、銷售的單位或組織，也需要內部和產銷的管理，因而構成經營性的管理。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產企業(yè)的經營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經營性管理.
物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經濟活動。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經營。比如，物業(yè)管理的經營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經營性的規(guī)劃。從這個角度上說，管理性的企業(yè)經營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內容中有經營性的業(yè)務。比如，物業(yè)管理公司搞經紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質。因此，以“物業(yè)經營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。
（二）物業(yè)管理與企業(yè)管理
近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經引起了政府有關部門的重視和行業(yè)有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經濟實體。但是，應注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產業(yè)性質不同。物業(yè)管理是第三產業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產業(yè)。其二，管理形態(tài)不同。物業(yè)管理不生產實物形態(tài)產品，即它的管理對象是成品，即物業(yè)。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產品生產為終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是委托型、契約化的服務，工業(yè)企業(yè)管理是生產型、技術化的監(jiān)控。
二、物業(yè)管理的起源及其原因
物業(yè)管理是社會經濟發(fā)展到一定水平的必然產物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х隆＿@可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。
物業(yè)管理是一種與房地產綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合性管理，是與產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經濟發(fā)展相適應的社會化、專業(yè)化、經營型的管理。與沒有管理的、無序的房屋經營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、多層次的服務和市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。其原因是：
第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產權單位、產權人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權的范圍內去落實各項管理內容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經營型的聘用制。在這樣的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這就從根本上促進了服務態(tài)度的改變、服務質量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉換。
第三，物業(yè)管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。
第四，物業(yè)管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產得到保值、增值。
