物業(yè)管理師輔導：招投標的主要問題和對策
發(fā)布時間：2012-07-25 共2頁
在論述物業(yè)管理行業(yè)實施招投標的重要性及其意義的基礎(chǔ)上，分析了物業(yè)管理招投標實施過程中所面臨的主要問題，并提出了提高認識、明確準入條件、反不正當競爭、規(guī)范程序及過程等解決問題的對策措施。
在全行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)管理招投標制度是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷局面，是建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制的必然趨勢。1999年5月24日在深圳召開的全國物業(yè)管理工作會議上建設(shè)部領(lǐng)導明確指出“各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標。”隨著這種公開、公平競爭機制的引入，對推動物業(yè)管理企業(yè)主動與市場接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，促進和實現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化必將帶來推動作用。
一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義
1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)被推向市場前臺。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應(yīng)當是最大限度地獲取利潤。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟效益差的問題。究其原因，由于社會物管資源有限，物業(yè)管理企業(yè)過多、過濫，致使物業(yè)管理水平低下，政府的行政管理的手段難以扶優(yōu)扶強，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益所致。因此必須摒棄計劃經(jīng)濟色彩的物業(yè)市場管理模式，樹立“競爭主體”的意識和角色定位，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽去獲取市場份額，企業(yè)才會有生命力。競爭是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。物業(yè)管理水平和物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，業(yè)主利益的滿足和保證，管理體制的創(chuàng)新都需要通過競爭來實現(xiàn)。如今，物管行業(yè)的競爭在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時，已經(jīng)上升為在真正市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。隨著物管市場競爭機制的引入和深入發(fā)展，物業(yè)管理招投標呼之欲出。只有通過招投標才能真正體現(xiàn)公正、客觀的市場競爭要義，也才能真正實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競爭法則。
2、推進全行業(yè)市場化進程的必然趨勢我國物業(yè)管理發(fā)展極不平衡，尤其是在中西部地區(qū)由于其發(fā)展時間短，行為不夠規(guī)范，服務(wù)水平參差不齊，社會對物業(yè)管理認識不足，人們的物業(yè)管理消費水平不高、消費意識和觀念還未到位，使得這些地區(qū)物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已初步形成了不少有較強市場競爭意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望能擴大市場占有率。如果不能保證市場競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)及其他企業(yè)共同進步和提高。而招投標的實行為行業(yè)內(nèi)綜合實力強的企業(yè)迅速成長提供了更為有利的條件。
3、行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要我國加入WTO后，將與國際經(jīng)濟全面接軌，國外先進的物業(yè)管理理念、專業(yè)化物業(yè)管理方式，將對國內(nèi)物管行業(yè)造成巨大的沖擊;同時，國外具有物管招投標實力和技巧的企業(yè)也將成為國內(nèi)同行業(yè)的直接競爭對手。所以要想在競爭中取勝，政府主管部門必須在國門打開之前全面規(guī)范和建立物管招投標市場，讓國內(nèi)物管企業(yè)真正成為法人企業(yè)參與競爭。物業(yè)管理是微利行業(yè)，企業(yè)面對激烈的市場競爭，只有規(guī)模經(jīng)營才能維持企業(yè)的生命力，只有加強企業(yè)的自我完善，才能接管更多的物業(yè)，才能經(jīng)得起市場的考驗。
4、保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)通過近幾年全國物業(yè)管理招投標的實踐來看，許多地方物業(yè)管理招投標的基本思路是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出服務(wù)質(zhì)量保證措施。而標書的評定實際上是對管理服務(wù)項目和質(zhì)量進行評定，根據(jù)該企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)(大廈)的信譽調(diào)查，綜合評價中標單位。服務(wù)及質(zhì)量是評價中標單位的首選條件之一。在這種情況下，各物業(yè)管理企業(yè)要想中標就必須對目標物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細微，制定措施，保證質(zhì)量。
另外，物業(yè)管理開標時，也要開管理服務(wù)質(zhì)量標，這對從事物業(yè)管理服務(wù)的各企業(yè)來講，起到了一個好的導向作用，物業(yè)管理招投標活動就是要先評論服務(wù)質(zhì)量，所有參加競標企業(yè)必須認真制定出目標物業(yè)的管理服務(wù)方案、措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。對于產(chǎn)權(quán)人來講，由于物業(yè)管理企業(yè)強化了服務(wù)意識，制定了各項服務(wù)管理措施，保證服務(wù)質(zhì)量，廣大業(yè)主(住用人)能感到滿意。所以，實施招投標后，各物業(yè)管理企業(yè)將會花大力氣去提高服務(wù)質(zhì)量以適應(yīng)市場競爭的需要。
5、促進專業(yè)化管理、實現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經(jīng)營收入的支撐，需要有一定面積的物業(yè)來保證經(jīng)費來源，燃而投標中價格競爭激烈，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，除了加強成本核算，控制各項支出之外，還需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模促進效益，通過管理提高效益，通過質(zhì)量保證效益。
在招投標實施過程中，標書就是企業(yè)實力的寫照，評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。參與競爭就是為了取得勝利，為了在物業(yè)管理市場中保持自已的優(yōu)勢，促使各個企業(yè)不斷總結(jié)經(jīng)驗，不斷改進管理降低成本，在進行管理服務(wù)過程中不斷進行管理創(chuàng)新、項目創(chuàng)新。競爭一方面促進管理水平的提高，因為改進和加強了管理，提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以獲得業(yè)主的認可;競爭也促進了物業(yè)管理新方法和手段的推廣，從而推動整個行業(yè)的發(fā)展。
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