2011年物業管理師考試管理實務精選講義(1)
發布時間：2014-02-25 共2頁
概述
一、物業管理企業的概念和特征(熟悉)
物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。
其特征可以歸納為以下三點：
第一，是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程，具備相應的物業管理資質;獨立核算，自負盈虧，以自己的名義
享有民事權利，承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。
第二，屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，確保物業正常使用，為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品，它主要是通過常規性的公共服務、.延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目，盡可能實現物業的保值和增值。因此，物業管理企業的“產品”就是服務，與工業企業等其他經濟組織是有區別的。
第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。
二、物業管理企業的分類(了解)
物業管理企業的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經濟成分來劃分
1.全民所有制物業管理企業
全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業大多是從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來，以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時，往往依附于原來企業或行政事業單位，管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入，這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。
2.集體所有制物業管理企業
集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區域內的物業或其他物業。此外，這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建，主要管理企業自己開發的各類房產。
3.民營物業管理企業
民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。
4.外資物業管理企業
外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。
5.其他物業管理企業
其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業管理有限責任公司
物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
2.物業管理股份有限公司
物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
3.股份合作型物業管理企業
股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程，按其股份享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。
三、物業管理企業的常見模式
(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門
房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外，也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業)，承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是：房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發的項目以外，也通過市場獲取物業管理項目。
(二)獨立的物業管理企業
獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。
(三)物業管理集團公司
物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發展的戰略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。
