考試大試題：物業管理師題型
發布時間：2010-01-14 共2頁
技能試題題型
一、綜合題（含現場模擬綜合判斷題和論述題）（30分）
舉例：
（一）現場模擬綜合判斷題
下面是某物業公司在接管驗收和專項維修資金管理方面的一些做法和基本要求，請指出其中錯誤或不規范之處，并說明理由。(15分)
對物業接管驗收中質量及遺留問題的處理
1．發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由施工單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
2．發現影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負責處理；因施工原因造成的質量問題，應由監理單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
3．對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。
4．房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析情況，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善造成，則由業主委員會負責處理。
5．對資料遺留的問題，首先要登記確認遺留問題：對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設施問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。然后，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司負責人協助進行。
6．對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在三個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
7．對于長期解決不了、勢必會影響后續物業管理服務開展的問題，項目管理處應當以備忘錄的形式將問題登記后交給建設單位備忘。
8．《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交項目管理處歸檔長期保存。
專項維修資金的使用與管理
專項維修資金的使用嚴格按照物業公司定計劃——業主組織審查批準——金融機構劃款這一程序進行，業主大會有權制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用方面的規章制度。并且物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。由于同一物業管理區域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
(參考答案及評分標準: 指出1個錯誤點得1.5分，相應說明規范做法或理由得1.5分，但總得分不得超過15分
錯誤1：發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由施工單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
理 由：發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
錯誤2：發現影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負責處理；
理 由：發現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；
錯誤3：如屬使用不當，管理不善造成，則由業主委員會負責處理。
理 由：如屬使用不當，管理不善造成，則由接管單位負責處理。
錯誤4：重大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在三個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
理 由：重
大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在一個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
錯誤5：物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。
理 由：物業管理企業應當定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。
錯誤6：專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
理 由：專項維修資金專戶的開立應按幢立賬，并分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
（二）請結合工作實際，談談你對構建房屋維修質量保證體系的看法。（15分）
(評分標準: 答中一要點得2分，展開論述9分，考評員應根據考生論述內容的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)
維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。
1、思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先，對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上，再進行全面質量管理知識的教育，樹立“質量第一”、“預防為主”的觀點，然后進行必要的技術業務培訓。
維修項目質量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。
2、質量控制體系。質量控制，就是質量事故的防患，是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量控制要貫穿于維修的全過程。
包括：①維修工程設計方案的質量控制。②維修準備過程的質量控制。 ③材料、半成品的質量控制。④施工機械、設備的質量保證。⑤施工過程的質量控制。 ⑥使用過程的質量控制。
3、組織保證體系。搞好房屋維修工程的質量管理工作，必須要有嚴密的組織保證體系。為此，要設立相應的機構，配備稱職人員，明確劃分職責和權限。如果物業管理公司自行承擔維修施工任務，則要以項目經理為核心組建質量管理部門，下設專業施工隊的專職質檢員，班組兼職質檢員，并按班組建立質量管理小組。質量管理小組的工作是質量管理的基礎。如果物業管理公司將維修施工任務承包給外部專業施工單位，則要以項目為對象組織甲方的項目管理部，實行內部維修施工項目監理。
二、情景題（每題5～8分,共40～50分）
舉例：
1、物業管理企業貫徹ISO9000，內部質量體系審核的具體步↑參考答案:
(1)確定任務，編制審核計劃。（1分）
(2)審核準備。（1分）
(3)審核實施。（1分）
(4)編寫審核報告。（1分）
(5)跟蹤糾正措施。（1分）
2、已知某房屋維修工程直接工程費為1000000元。各種費率如下：間接費率13.55%，計劃利潤率8%，稅率為4%。試求以上各項費用及該工程造價。（5分）
參考答案:
間接費=1000000?3.55%=135500(元) （1分）
計劃利潤=(1000000 135500) ?%=90840(元) （1分）
稅金=(1000000 135500 90840) ?%=49053.60(元) （1分）
工程造價=1000000 135500 90840 49053.6=1275393.6（2分）
三、案例分析題（20～30分）
舉例：
（一）一寫字樓物業管理公司告知所有的租戶，將對租戶的房屋裝修活動進行統一監督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業管理公司審批，并且還規定，如有違反者，將對其處以500～5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因沒有及時清運垃圾，物業管理公司遂要按規定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙方出現激烈爭執。
租戶認為：裝修是其基本權利，物業管理公司無權對其↑公司認為：自己受開發商(業主)委托，對樓宇進行物業管理，裝修管理是物業管理的基本和重要管理內容，租戶違反裝修管理規定，管理公司當然有權進行罰款。
試對以上案例進行分析：（10分）
（1）物業管理公司是否有權監管裝修？
（2）物業公司是否有權對租戶裝修進行罰款？
（3）物業公司如何有效約束租戶的違章裝修行為？
(評分標準: 考評員應根據考生回答問題的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)
參考答案要點：
參考答案:
（1）對租戶的裝修活動進行審批、管理、服務，是物業管理工作的一部分，物業管理公司是否有權監管裝修。無論是建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》還是國務院《物業管理條例》都有相關條文規定。
（2）物業公司無權對租戶進行罰款，因為罰款是一種行政處罰行為，設定和實施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施，不能違反法律的規定。物業管理公司只是一個企業，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，物業管理公司制定的處罰條款無法律效力。
（3）物業公司可以與租戶在裝修前簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，約定違章裝修對應的違約、賠償金事項與數額，依法、依約收取管理服務費用和裝修保證金；然后對照協議，對違章裝修收取相應的違約、賠償金，依此有效約束租戶的違章裝修行為。 ↑考試大
一、綜合題（含現場模擬綜合判斷題和論述題）（30分）
舉例：
（一）現場模擬綜合判斷題
下面是某物業公司在接管驗收和專項維修資金管理方面的一些做法和基本要求，請指出其中錯誤或不規范之處，并說明理由。(15分)
對物業接管驗收中質量及遺留問題的處理
1．發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由施工單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
2．發現影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負責處理；因施工原因造成的質量問題，應由監理單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
3．對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。
4．房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析情況，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善造成，則由業主委員會負責處理。
5．對資料遺留的問題，首先要登記確認遺留問題：對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設備設施問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。然后，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司負責人協助進行。
6．對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在三個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
7．對于長期解決不了、勢必會影響后續物業管理服務開展的問題，項目管理處應當以備忘錄的形式將問題登記后交給建設單位備忘。
8．《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交項目管理處歸檔長期保存。
專項維修資金的使用與管理
專項維修資金的使用嚴格按照物業公司定計劃——業主組織審查批準——金融機構劃款這一程序進行，業主大會有權制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用方面的規章制度。并且物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。由于同一物業管理區域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
(參考答案及評分標準: 指出1個錯誤點得1.5分，相應說明規范做法或理由得1.5分，但總得分不得超過15分
錯誤1：發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由施工單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
理 由：發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。
錯誤2：發現影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負責處理；
理 由：發現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；
錯誤3：如屬使用不當，管理不善造成，則由業主委員會負責處理。
理 由：如屬使用不當，管理不善造成，則由接管單位負責處理。
錯誤4：重大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在三個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
理 由：重
大問題接管驗收小組應當要求開發建設單位在一個月內解決。必要時公司負責人出面協商解決。
錯誤5：物業公司不定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。
理 由：物業管理企業應當定期向全體業主公布專項維修資金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。
錯誤6：專項維修資金專戶的開立按每一使用單元立賬，并分列每幢的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
理 由：專項維修資金專戶的開立應按幢立賬，并分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業主查詢，保證專項維修資金使用的透明性。
（二）請結合工作實際，談談你對構建房屋維修質量保證體系的看法。（15分）
(評分標準: 答中一要點得2分，展開論述9分，考評員應根據考生論述內容的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)
維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。
1、思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先，對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上，再進行全面質量管理知識的教育，樹立“質量第一”、“預防為主”的觀點，然后進行必要的技術業務培訓。
維修項目質量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。
2、質量控制體系。質量控制，就是質量事故的防患，是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量控制要貫穿于維修的全過程。
包括：①維修工程設計方案的質量控制。②維修準備過程的質量控制。 ③材料、半成品的質量控制。④施工機械、設備的質量保證。⑤施工過程的質量控制。 ⑥使用過程的質量控制。
3、組織保證體系。搞好房屋維修工程的質量管理工作，必須要有嚴密的組織保證體系。為此，要設立相應的機構，配備稱職人員，明確劃分職責和權限。如果物業管理公司自行承擔維修施工任務，則要以項目經理為核心組建質量管理部門，下設專業施工隊的專職質檢員，班組兼職質檢員，并按班組建立質量管理小組。質量管理小組的工作是質量管理的基礎。如果物業管理公司將維修施工任務承包給外部專業施工單位，則要以項目為對象組織甲方的項目管理部，實行內部維修施工項目監理。
二、情景題（每題5～8分,共40～50分）
舉例：
1、物業管理企業貫徹ISO9000，內部質量體系審核的具體步↑參考答案:
(1)確定任務，編制審核計劃。（1分）
(2)審核準備。（1分）
(3)審核實施。（1分）
(4)編寫審核報告。（1分）
(5)跟蹤糾正措施。（1分）
2、已知某房屋維修工程直接工程費為1000000元。各種費率如下：間接費率13.55%，計劃利潤率8%，稅率為4%。試求以上各項費用及該工程造價。（5分）
參考答案:
間接費=1000000?3.55%=135500(元) （1分）
計劃利潤=(1000000 135500) ?%=90840(元) （1分）
稅金=(1000000 135500 90840) ?%=49053.60(元) （1分）
工程造價=1000000 135500 90840 49053.6=1275393.6（2分）
三、案例分析題（20～30分）
舉例：
（一）一寫字樓物業管理公司告知所有的租戶，將對租戶的房屋裝修活動進行統一監督管理。任何租戶裝修，必須提前提出申請，由物業管理公司審批，并且還規定，如有違反者，將對其處以500～5000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因沒有及時清運垃圾，物業管理公司遂要按規定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙方出現激烈爭執。
租戶認為：裝修是其基本權利，物業管理公司無權對其↑公司認為：自己受開發商(業主)委托，對樓宇進行物業管理，裝修管理是物業管理的基本和重要管理內容，租戶違反裝修管理規定，管理公司當然有權進行罰款。
試對以上案例進行分析：（10分）
（1）物業管理公司是否有權監管裝修？
（2）物業公司是否有權對租戶裝修進行罰款？
（3）物業公司如何有效約束租戶的違章裝修行為？
(評分標準: 考評員應根據考生回答問題的正確性、合理性進行評分，不必拘泥于參考答案)
參考答案要點：
參考答案:
（1）對租戶的裝修活動進行審批、管理、服務，是物業管理工作的一部分，物業管理公司是否有權監管裝修。無論是建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》還是國務院《物業管理條例》都有相關條文規定。
（2）物業公司無權對租戶進行罰款，因為罰款是一種行政處罰行為，設定和實施罰款行為必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施，不能違反法律的規定。物業管理公司只是一個企業，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，物業管理公司制定的處罰條款無法律效力。
（3）物業公司可以與租戶在裝修前簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，約定違章裝修對應的違約、賠償金事項與數額，依法、依約收取管理服務費用和裝修保證金；然后對照協議，對違章裝修收取相應的違約、賠償金，依此有效約束租戶的違章裝修行為。 ↑考試大
