物業管理師考試案例題精選(五)
發布時間：2012-07-25 共1頁
社區文化建設方面
案例、物業公司合理應對業主健身擾民案例分析……
“做文明業主，塑城市精神”，是每一個業主的份內事，但不是每一個業主都能自覺做到的。物業公司每天與業主接觸，如能從正面多加引導，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業主文明素質的活動，對于提高管理質量，建設良好的社區文化和精神文明，將會起到推進作用。
小區有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業公司面前，疏導是最好的化解辦法。
近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業公司管理的小區也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區一道靚麗的風景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業主投訴的導火索。物業公司收到業主投訴后，管理處經理多次親臨現場，一探究竟。
沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業主的反對，底樓業主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”;高層業主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業管理處經過實地調查研究，擬定了一套解決方案。
第一，尋找場地。小區中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢?管理處先張貼舊車招領啟事，三天后，經理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地!同時，還關照鄰里之間要相互關心，晨練時盡可能地把音樂音量調到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。
第二，及時溝通。小區一業主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放?管理處馬上與健身隊聯系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記?！?/P>
第三，調整時間。物業公司經過與居委、業委會多方協調，小區健身隊的晨練時間改在早上7：30-8：30，避開了上學、上班的高峰時間段;練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。
案例、治理招貼――有人亂派招貼怎么辦
亂派招貼，被人戲稱為城市的"牛皮癌".這種市場經濟發育過程中出現的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業管理優秀示范小區的海富花園，也未能幸免。
海富花園管理處下大力氣加以整治，力求辟出一方凈土。通過加強護衛巡邏工作，很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象卻屢禁不絕。
實行封閉式管理的樓宇內部，又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后，發現樓內廣告的派發有三種情況一是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為：二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為：三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因，才好逐個對癥下藥)。據此管理處采取了一系列新辦法：
管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗，為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務，變堵為疏(先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了)，進而實現對其的有序管理。
教為先。發現樓內派發廣告，當即接照廣告上的聯系渠道，或打電話或邀人前來，指出其錯誤做法和應當怎樣去做，敦促其依規行事(抓住其想促成生意的心理，‘騙其上門來接受教育，辦法巧妙)。
治為輔。某些單位不昕招呼繼續亂派廣告，就把其列入"黑名單"，嚴格限制這些單位在海富花園內的經營活動，直至真做出保證，并確實改正自己的違規行為。
采取這些辦法以后，雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現象，但其頻度和數量已經大為減少。
點評：解決難題一招靈的時候也有，但為數不多。因為許多難題的成因，都是相當復雜的。多數情況下，還是需要采取綜合措施，才能全面加以解決。
案例、有理有據――車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦?……
去年7月15日23時40分，某花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛班班長匯報，并做了詳細記錄?？紤]到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(盡量不打擾業主，并不是就不能打擾。發現這么大一件事，還是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩)。
早晨6時20分， 護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主橫生節枝，否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。
在雙方爭執不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解(既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權威機關來處理，是最好的辦法)。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。
點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據，一旦出現糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當理說，有據為證的事實就是最有說服力的回答。
