2012年注冊資產評估師考試資產評估習題集：房地產評估
發(fā)布時間：2012-05-25 共1頁
房地產評估
| 一、單項選擇題 |
| 1．某宗土地面積為2000平方米，單價為1000元／平方米，國家規(guī)定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為( )。 |
| 正確答案:A |
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| 2．在影響商業(yè)房地產價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 3．某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2~10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算而得的建筑容積率為( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．由于價格指數(shù)法的相對粗略性質，在建筑物重置成本的評估中，價格指數(shù)法一般只適合于( )。 |
| 正確答案:D |
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| 5．某磚混結構的三層住宅，宅基地面積為180平方米，建筑面積為400平方米。該房地產的折現(xiàn)率為9%，評估時的剩余使用年限為10年。經(jīng)測算，該住宅的年純收益為50000元，則用收益法評估該住宅的每平方米價格為( )元。 |
| 正確答案:A |
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| 二、多項選擇題 |
| 6．下列費用中，屬于建筑安裝工程費的有( )。 |
| 正確答案:ABD |
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| 7．應該由政府指定并定期公布的房地產價格有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 8．房地產評估收益法公式：房地產價格=純收益÷資本化率，其成立的前提條件是( )。 |
| 正確答案:ABD |
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| 9．基準地價的特點，是城市建成區(qū)的( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 10．運用市場法評估地上建筑物部分時，選擇的參照物應該在( )方面與待估資產大致相同。 |
| 正確答案:BC |
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| 三、判斷題 |
| 11．土地的經(jīng)濟供給，是指在土地的自然供給范圍內．對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。( ) |
| 正確答案:A |
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| 12．土地使用權價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的土地使用權價格，其出讓的最高年限由省、自治區(qū)、直轄市以上的人民政府部門制定。( ) |
| 正確答案:B |
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| 13．住宅建設用地土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的，由原土地登記機關注銷登記，土地使用權由國家無償收回。( ) |
| 正確答案:B |
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| 14．地價是土地實體的購買價格，即地租的資本化。( ) |
| 正確答案:B |
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| 15．房地產權利人抵押土地使用權時，可以將地上建筑物不隨同土地使用權一起抵押。( ) |
| 正確答案:A |
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| 四、計算題 |
| 16．有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預計未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元和38萬元，第6～40年每年純收益大約穩(wěn)定保持在40萬元左右。 要求：試用收益法評估該宗土地的價值。 |
| 正確答案: P=30/(1+6%)+32/(1+6%)  +35/(1+6%) +33/(1+6%) +38/(1+6%) +40/(1+6%).gif) ×[1-1/(1+6%) ]=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28,3958+433.3599≈574.06（萬元） |
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| 17．有一宗房地產，假設其使用年期為無限期，未來第1年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益均在上一年的基礎上增加1萬元；(2)未來各年的純收益均在上一年的基礎上增長1%。 要求：計算在這兩種情況下該宗房地產的評估價值。 |
| 正確答案: (1)p=a/r+b/r =100/10%+1/(10%)=1000+100=1100(2)p=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(萬元） |
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18．有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C、D四宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1.5～2之間時，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市2005-2009年，每年地價指數(shù)上升1%。 要求：試根據(jù)上述條件評估該待估宗地2009年1月的價值。 |
| 正確答案: (1)應用下列公式進行評估：P=P`×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容積率修正系數(shù)表，見下表： .gif) (3)年期修正：   (4)參照物地價修正： A:2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343（元／平方米） B：2400×1.01×104/106×100/102=2332（元／平方米） C：2300×1.01×1.0066=2338（元／平方米） D:2100×1.01  ×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282（元／平方米）(5)評估結果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324（元／平方米） |
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