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建筑物的損耗
一、單項選擇題
1．根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的價值時，其經(jīng)濟耐用年限的參考值是(   )年。
A．10
B．50
C．60
D．80

正確答案:C　解題思路：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。
 
2．磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的住宅，重置價格150萬元，按定額法計算折舊額，其年折舊額為(   )萬元。
A．2.14
B．1.875
C．2.56
D．3.00

正確答案:D　解題思路：磚混結(jié)構(gòu)二等住宅的耐用年限為50年。年折舊率=150/50=3（萬元）
 
3．下列有關(guān)建筑物損耗率的計算表述中，不正確的是(   )。
A．修復(fù)費用法通過估算建筑物恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費用占該建筑物的重置價值（再生產(chǎn)價值）的百分比確定損耗率
B．它的計算公式的表達式為損耗率=（修復(fù)費用-重置價值）×100%
C．建筑物的主體和附屬設(shè)備，因為它們的使用年限相差不多，所以損耗基本上都是相同的
D．在損耗率計算過程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費用應(yīng)分別計算，同時分別測算各部分的損耗值

正確答案:C　解題思路：建筑物的主體和附屬設(shè)備因為它們的使用年限不同，所以損耗是不同的。
 
4．下列有關(guān)建筑物已使用年限的說法中，錯誤的是(   )
A．建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限
B．當建筑物的維護保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實際使用年限相當
C．若建筑物的維護保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造，則有效使用年限短于實際使用年限
D．在評估中所指使用年限為實際使用年限

正確答案:D　解題思路：在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對實際使用年限的調(diào)整得到的。
 
5．使用年限法是指用建筑物的實際已使用年限占建筑物(   )的比率作為建筑物的損耗率。
A．會計折舊年限
B．設(shè)計年限
C．耐用年限
D．使用年限

正確答案:C　解題思路：使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間的基礎(chǔ)上的方法。
 
二、多項選擇題
6．在現(xiàn)場勘察過程中，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的設(shè)備部分應(yīng)重點注意(   )部分。
A．水衛(wèi)
B．電照
C．門窗
D．暖氣
E．頂棚

正確答案:ABD　解題思路：門窗結(jié)構(gòu)部分并不是影響鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的組成部分。
 
7．造成建筑物功能損耗的主要因素有(   )
A．此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)
B．工藝的變更
C．建筑物的用途與土地的最佳利用不一致
D．建筑技術(shù)進步
E．區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退

正確答案:BCD　解題思路：造成建筑物功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進步、工藝的變更、規(guī)范和標準的改變、建筑材料的更新?lián)Q代等。在房地評估時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產(chǎn)生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。A、E屬于經(jīng)濟因素。
 
8．采用綜合法測算建筑物的損耗，要考慮的因素包括(   )。
A．耐用年限和已使用年限因素
B．設(shè)計年限和已使用年限因素
C．建筑物設(shè)計、施工水平、抗震設(shè)防標準及大修、裝飾等其他因素
D．現(xiàn)場勘察、對照打分因素
E．年折舊額因素

正確答案:ACD　解題思路：綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素包括：①考慮建筑物的設(shè)計等級和設(shè)計部門的等級及設(shè)計水平。②判別建筑物的設(shè)防標準。③考慮建筑物的施工單位等級及實際施工水平。④考慮使用狀況和日常維修保養(yǎng)情況。⑤考慮大修、裝飾情況。
 
9．應(yīng)用綜合法計算建筑物損耗時，除綜合運用使用年限法和打分法外，還可綜合考慮建筑物(   )因素。
A．設(shè)計等級
B．所在地氣候的變化
C．所在地物價指數(shù)的變化
D．設(shè)防標準
E．設(shè)計單位和施工單位的等級

正確答案:ADE　解題思路：本題考核點為綜合法計算建筑物的損耗。
 
10．實際評估工作需要計算建筑物損耗，若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，下列說法中正確的有(   )
A．建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，按土地使用權(quán)年限計算損耗
B．建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，按其平均值計算損耗
C．建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，損耗按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算
D．建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，按建筑物耐用年限計算損耗
E．土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限時，按土地使用權(quán)年限計算損耗

正確答案:DE　解題思路：本題考核點為建筑物損耗中有關(guān)年限的規(guī)定。若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，當建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，按建筑物耐用年限計算損耗，而土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限時，按土地使用權(quán)年限計算損耗。
 
三、綜合題
11．磚混結(jié)構(gòu)職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權(quán)于1998年底取得，使用權(quán)年限為40年。評估基準日期為2002年12月31日。
問題：計算該建筑物的成新率（該工程殘值為零）。
 

正確答案:
磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房耐用年限是50年，建筑物應(yīng)于2040年結(jié)束，建筑物在評估基準日已用12年。
土地使用權(quán)于1998年取得，應(yīng)于2038年結(jié)束，早于建筑物耐用年限先結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。
損耗率=12／[12+(40-4)]×100%=25%
成新率=1-損耗率=1-25%=75%
根據(jù)上述計算結(jié)果，判定該建筑物為七五成新。
 
12．某項目的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯(lián)合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結(jié)構(gòu)為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結(jié)構(gòu)廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設(shè)有10噸吊車兩臺。總建筑面積19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，已使用8年。
問題：用使用年限法計算上述房屋的成新率。
 

正確答案:
運用使用年限法計算：
(1)建筑物損耗率=已使用年限／建筑物耐用年限×100%
(2)建筑物損耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%
(3)建筑物成新率=1-建筑物損耗率聯(lián)合車間損耗率=5.3/50×100%=10.6%
聯(lián)合車間成新率=1-10.6%=89.4%
簡易庫棚損耗率=8／(8+6)×100%=57.1%
簡易庫棚成新率=1-57.1%=42.9%
 
13．某房屋耐用年限為50年，現(xiàn)已使用6年，建成2年后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為40年。經(jīng)現(xiàn)場查勘鑒定，房屋結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備部分損耗率得分分別為10%、12%、13%。三部分評分修正系數(shù)G、S、B分別取定為0.8，0.1、0.1
問題：計算損耗率（其中使用年限法權(quán)重40%，觀察法60%）。
 

正確答案:
(1)按使用年限法計算損耗率：
因為，建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，所以應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。
損耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%=6／[6+（40-4）]×100%=14.29%
(2)按觀察法計算損耗率：
損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B-(9×0.8+16×0.1+12×0.1)1100×100%=10%
(3)計算綜合損耗率：
綜合損耗率=使用年限法損耗率×A1+觀察法損耗率×A2=14.29%×40%+10%×60%=11.72%
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