2012年注冊資產評估師考試建筑工程評估基礎考點預測：建筑物的損耗
發布時間：2012-05-25 共1頁
建筑物的損耗
一、單項選擇題
1．根據我國現行有關規定，評估鋼筋混凝土結構的非生產用房的價值時，其經濟耐用年限的參考值是( )年。
A．10
B．50
C．60
D．80
正確答案:C 解題思路：鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架-剪力墻結構）：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年。
2．磚混結構二等房屋的住宅，重置價格150萬元，按定額法計算折舊額，其年折舊額為( )萬元。
A．2.14
B．1.875
C．2.56
D．3.00
正確答案:D 解題思路：磚混結構二等住宅的耐用年限為50年。年折舊率=150/50=3（萬元）
3．下列有關建筑物損耗率的計算表述中，不正確的是( )。
A．修復費用法通過估算建筑物恢復原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產價值）的百分比確定損耗率
B．它的計算公式的表達式為損耗率=（修復費用-重置價值）×100%
C．建筑物的主體和附屬設備，因為它們的使用年限相差不多，所以損耗基本上都是相同的
D．在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值
正確答案:C 解題思路：建筑物的主體和附屬設備因為它們的使用年限不同，所以損耗是不同的。
4．下列有關建筑物已使用年限的說法中，錯誤的是( )
A．建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限
B．當建筑物的維護保養正常時，有效使用年限和實際使用年限相當
C．若建筑物的維護保養更好或經過更新改造，則有效使用年限短于實際使用年限
D．在評估中所指使用年限為實際使用年限
正確答案:D 解題思路：在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據對實際使用年限的調整得到的。
5．使用年限法是指用建筑物的實際已使用年限占建筑物( )的比率作為建筑物的損耗率。
A．會計折舊年限
B．設計年限
C．耐用年限
D．使用年限
正確答案:C 解題思路：使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間的基礎上的方法。
二、多項選擇題
6．在現場勘察過程中，對鋼筋混凝土結構的設備部分應重點注意( )部分。
A．水衛
B．電照
C．門窗
D．暖氣
E．頂棚
正確答案:ABD 解題思路：門窗結構部分并不是影響鋼筋混凝土結構的組成部分。
7．造成建筑物功能損耗的主要因素有( )
A．此建筑物與周邊環境不相適應
B．工藝的變更
C．建筑物的用途與土地的最佳利用不一致
D．建筑技術進步
E．區域的優良性發生減退
正確答案:BCD 解題思路：造成建筑物功能損耗的主要因素包括：建筑技術進步、工藝的變更、規范和標準的改變、建筑材料的更新換代等。在房地評估時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。A、E屬于經濟因素。
8．采用綜合法測算建筑物的損耗，要考慮的因素包括( )。
A．耐用年限和已使用年限因素
B．設計年限和已使用年限因素
C．建筑物設計、施工水平、抗震設防標準及大修、裝飾等其他因素
D．現場勘察、對照打分因素
E．年折舊額因素
正確答案:ACD 解題思路：綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素包括：①考慮建筑物的設計等級和設計部門的等級及設計水平。②判別建筑物的設防標準。③考慮建筑物的施工單位等級及實際施工水平。④考慮使用狀況和日常維修保養情況。⑤考慮大修、裝飾情況。
9．應用綜合法計算建筑物損耗時，除綜合運用使用年限法和打分法外，還可綜合考慮建筑物( )因素。
A．設計等級
B．所在地氣候的變化
C．所在地物價指數的變化
D．設防標準
E．設計單位和施工單位的等級
正確答案:ADE 解題思路：本題考核點為綜合法計算建筑物的損耗。
10．實際評估工作需要計算建筑物損耗，若建筑物耐用年限與土地使用權年限不一致，下列說法中正確的有( )
A．建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按土地使用權年限計算損耗
B．建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，按其平均值計算損耗
C．建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，損耗按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算
D．建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按建筑物耐用年限計算損耗
E．土地使用權年限短于建筑物耐用年限時，按土地使用權年限計算損耗
正確答案:DE 解題思路：本題考核點為建筑物損耗中有關年限的規定。若建筑物耐用年限與土地使用權年限不一致，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，按建筑物耐用年限計算損耗，而土地使用權年限短于建筑物耐用年限時，按土地使用權年限計算損耗。
三、綜合題
11．磚混結構職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權于1998年底取得，使用權年限為40年。評估基準日期為2002年12月31日。
問題：計算該建筑物的成新率（該工程殘值為零）。
正確答案:
磚混結構非生產用房耐用年限是50年，建筑物應于2040年結束，建筑物在評估基準日已用12年。
土地使用權于1998年取得，應于2038年結束，早于建筑物耐用年限先結束，應按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。
損耗率=12／[12+(40-4)]×100%=25%
成新率=1-損耗率=1-25%=75%
根據上述計算結果，判定該建筑物為七五成新。
12．某項目的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結構為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結構廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設有10噸吊車兩臺。總建筑面積19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，已使用8年。
問題：用使用年限法計算上述房屋的成新率。
正確答案:
運用使用年限法計算：
(1)建筑物損耗率=已使用年限／建筑物耐用年限×100%
(2)建筑物損耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%
(3)建筑物成新率=1-建筑物損耗率聯合車間損耗率=5.3/50×100%=10.6%
聯合車間成新率=1-10.6%=89.4%
簡易庫棚損耗率=8／(8+6)×100%=57.1%
簡易庫棚成新率=1-57.1%=42.9%
13．某房屋耐用年限為50年，現已使用6年，建成2年后才補辦土地使用權手續，確定的土地使用權年限為40年。經現場查勘鑒定，房屋結構裝修設備部分損耗率得分分別為10%、12%、13%。三部分評分修正系數G、S、B分別取定為0.8，0.1、0.1
問題：計算損耗率（其中使用年限法權重40%，觀察法60%）。
正確答案:
(1)按使用年限法計算損耗率：
因為，建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，所以應按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。
損耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%=6／[6+（40-4）]×100%=14.29%
(2)按觀察法計算損耗率：
損耗率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B-(9×0.8+16×0.1+12×0.1)1100×100%=10%
(3)計算綜合損耗率：
綜合損耗率=使用年限法損耗率×A1+觀察法損耗率×A2=14.29%×40%+10%×60%=11.72%
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