占領價值管理高地 調控逆市彰顯商業模式
發布時間：2012-07-25 共2頁
8月26日，合生創展集團有限公司（合生創展，0754.HK）公布2011年半年度經營業績，集團期內營業額達48.33億港元，上升4%，其中92%來自于物業銷售收入。上半年凈利潤10.2億港元，同比下降33%，而如果剔除去年中期出售超洋的9.77億港元收益，則今年上半年核心利潤同比大漲81%。
在上半年主要城市的限購調控影響下，上半年合生創展完成合約銷售額63.3億港元，僅比去年同期微降8%，集團預計在下半年的推盤高峰下銷售業績會有顯著提升。
正是在新政頻出、空前嚴厲的調控形勢下，合生創展這樣穩健的業績愈發顯得難能可貴。過去10多年來，房地產行業走過了高增長與強調控相伴的一輪周期，如今，轉型以面對未來成為所有房企的共同迫切話題。相比于一些在政策與市場變化下業績頻繁波動的高增長模式，合生創展率先主動轉型，獨特而鮮明地倡導了適度規模、穩健增長的價值投資模式，從而贏得了新一輪發展的先機。
“在這種模式的基礎上，集團以廣泛合理的區域布局、多樣化的產品結構、審慎的土地儲備策略以及嚴謹的管控模式，從而在新政不斷出臺的宏觀政策背景下，有效提升抵御政策和市場風險的能力，并奠定了集團長遠發展的堅實根據。”合生創展行政總裁薛虎表示。
主動轉型 占領價值管理高地
巴菲特說，當海水退去了，才知道誰在裸泳。在經歷過爆發性的增長時期以及起伏的行業周期后，合生創展正在以穩健的增長、理性的擴張、優質的產品和卓越的服務贏得市場的肯定和認同，并奠定自身的行業地位。
合生創展在經歷過多個金融危機后，深受香港發展模式影響，更傾向于兼為重視資產和現金狀況，在擁有大量優質稀缺資源和穩健財務狀況的同時，注重精耕細作，謀求單位產出的最大化，深入發掘土地價值，從而保證了業績的穩定適度增長和品牌美譽度的提升。
“以往那種粗放式的大規模開發注定不能持續，因為優質的土地資源越來越稀缺，在對行業和自身進行了深刻的觀察反思后，合生做出了精耕細作、提供更多附加值的高品質戰略轉型。”薛虎表示。
在薛虎看來，合生創展的商業模式是在認真學習香港模式基礎上結合中國高速增長的城市化需求而創立的。由于土地資源的稀缺以及本地購買力的結構，香港如新鴻基地產、長實和黃等很多優秀的地產商并不單純追求規模或現金，而是更注重物業資產的質量。
“歐美和香港的很多案例表明，在抵御通貨膨脹時期以及從更長遠的視野來看，優質的物業價值的管理與提升遠比規模擴張和現金累積更關鍵。”一位業內專家告訴記者。
這種資產價值管理型的地產商業模式，對于具有歷史厚度和長期積累、并能夠科學調配資源的開發商而言可謂量身定做。作為粵派地產的代表，一直以精品立足的合生創展在多年的發展和錘煉中，從自身的歷史和特點出發，逐漸吸納了這種香港模式的精髓，由早期的“點金手”轉為如今的“煉金手”。
因此，盡管擁有規模龐大的土地儲備，合生創展并不片面以高周轉率來予以迅速去化，以謀求規模和業績的爆發，而是以精細化的操作去給這些土地資源以更多的附加值，以更集約高效的形式創造新價值。從政策層面來看，這種土地操作模式顯然也是符合節約土地以及集約精細化企業發展的要求的。
這也能夠解釋，為什么合生創展在2004年成為行業首家銷售突破百億的企業后，多年來卻并未有快速的跳躍式膨脹，卻一直保持適度的銷售增長。這種不激進的理性增長態勢，顯然與公司的戰略轉型和商業理念有著更為貼切的吻合度，同時，也贏得了成熟穩健的香港投資者的青睞。
業內人士評價，合生創展這種以高品質的項目和高水準的服務，給土地和建筑帶來最高的附加值，并輔以適度的規模增長、穩健的財務把控以及理性的土地儲備，是一種較有遠見的發展謀略。
“中國房地產經營模式已經基本完成由‘包工頭’模式向‘開發商’模式的轉換，而未來最高端的‘資產價值管理’模式則是房地產發展模式的高端。”湘財證券地產分析師楊森表示。
核心城市為主 輻射周邊二三線
中報顯示，合生創展依然秉持審慎的策略，理性控制經營風險，適時把握合適的土地儲備獲取時機。截至上半年，集團土地儲備總量達3050萬平方米。
一直以來，二三線城市受調控政策影響較小是眾多房企趨之若鶩的重要因素之一，然而這一趨勢很可能發生變化。根據國家統計局7月份的統計數據，北上廣深四個一線城市房價已經出現滯漲，而二三線城市在經歷了前期的飆漲之后，增長空間已經收窄，同時也將面臨更嚴厲的政策壓制。
“二三線城市將是下一輪調控政策的重點。”華鑫證券地產分析師徐呈健說。
專家認為，從某種程度上，在所有重點城市都受到宏觀調控壓制的情況下，市場反而會出現一種新的平衡。在這種新平衡下，具有經濟發達程度、位置、資源和配套等優勢的一線城市顯然更具價值優勢。
近一段時間來，合生創展的拿地策略與萬科、恒大以及保利等有著顯著的區別。在這些高周轉企業大肆在二三線甚至四線城市攻城略地的時候，合生創展則在上海、北京等城市具有巨大價值潛力的區域、以及受到這些一線核心城市輻射的二線城市慎重地選擇土地儲備。
對于高周轉模式的企業而言，二三線乃至四線城市乃是寸土必爭；但合生創展堅持認為，一線核心城市以及周邊受輻射城市才是真正值得挖掘的價值寶庫所在，這是“優質生活運營商”這一目標所必然帶來的價值衡量尺度。
在這些核心或亞核心區域內，土地的稀缺性不言而喻，而高端需求也更加成熟和迫切。合生創展在這些項目的打造上，不僅在產品品質和配套設施上精益求精，更重要的是整合了社區活動、文化產品、酒店服務等頂尖服務資源，以生活模式的提供者、引領者和運營者自居，這就突破了房企傳統而簡單的“圈地建設賣房”模式，成為一種宋延慶所謂的“人本、軟性和永續”的核心競爭能力。
創造附加價值 樹立核心競爭力
“未來有持久競爭優勢的房地產商業模式必定是軟性的、人本的、永續的，絕不是物質的、短期的。誰能發掘出這種模式，誰就將獲得核心競爭力。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示。
