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　　第9講 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

　　內(nèi)容：
　　①自身因素；
　　②環(huán)境因素；
　　③人口因素；
　　④經(jīng)濟(jì)因素；
　　⑤社會(huì)因素；
　　⑥行政因素；
　　⑦國(guó)際因素；
　　⑧心理因素；
　　⑨其他因素。
　　1．自身因素
　　房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。權(quán)益方面已在前面有關(guān)章節(jié)，如第3章中的“合法原則”、“最高最佳使用原則”，作了一些說明。這里主要分析一下區(qū)位和實(shí)物方面的因素。
　　1．1位置
　　人們的生活和生產(chǎn)等各種活動(dòng)，都對(duì)房地產(chǎn)的位置有要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的生活滿足程度、經(jīng)濟(jì)收益或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心區(qū)還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，是處于向陽面還是背陽面，價(jià)格會(huì)有較大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右，所以，關(guān)于房地產(chǎn)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。盡管位置不能代表房地產(chǎn)的一切，但這句話說明了位置對(duì)房地產(chǎn)的重要性。
　　房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵是要弄清楚什么樣的位置為優(yōu)，什么樣的位置為劣。房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)雖然因不同的用途而有所差異，但在一般情況下，凡是位于或接近人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。具體一點(diǎn)來說，商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看其周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及離市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般來說，凡是位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于廢料處理及動(dòng)力取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。
　　房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變化，這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設(shè)或改道，也可能是由于其他建設(shè)引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的位置由劣變?yōu)閮?yōu)時(shí)，其價(jià)值會(huì)上升；反之，其價(jià)值會(huì)下跌。
　　1．2肥力
　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長(zhǎng)、繁殖所需養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。
　　肥力對(duì)于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，所以，肥力這個(gè)因素主要是與農(nóng)地的價(jià)格有關(guān)。對(duì)于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，土地貧瘠，地價(jià)就低。在農(nóng)地價(jià)格的決定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對(duì)地價(jià)的決定作用越大。
　　1．3地質(zhì)條件
　　地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。
　　地價(jià)與地質(zhì)條件關(guān)系的實(shí)質(zhì)，是地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的高低。建造同樣的建筑物，地質(zhì)條件好的土地，需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用低，從而地價(jià)高；相反，則需要的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用高，地價(jià)則低。不同地震烈度的建筑抗震設(shè)防要求，也可以說明這個(gè)問題。這些通過假設(shè)開發(fā)法可以清楚地看出。
　　1．4地形、地勢(shì)
　　地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，例如是高于還是低于路面。
　　由于地形、地勢(shì)的平坦、起伏、低洼等影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本或利用價(jià)“值，從而影響其價(jià)格。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低。在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格，要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。
　　地形、地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在：在城市，如果人口劇增、工商業(yè)發(fā)展很快，土地需求增加，而土地向外發(fā)展受地形、地勢(shì)的限制(如四面臨山或有河流阻隔)，致使城市土地的經(jīng)濟(jì)供給不能作適當(dāng)比例的增加時(shí)，必然會(huì)使地價(jià)普遍高漲。
　　1．5土地面積和形狀
　　同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。
　　土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長(zhǎng)方形(但長(zhǎng)寬的比例要適當(dāng))的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對(duì)于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。
　　1．6日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害
　　一般來說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格(尤其是住宅的價(jià)格)，要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價(jià)格。
　　同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價(jià)格也有所差異。因?yàn)檫@能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。
　　農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價(jià)格差異也很明顯。
　　房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。
　　把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較明顯。地勢(shì)雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大；反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。
　　凡是有天然周期性災(zāi)害的地區(qū)，如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，土地利用價(jià)值低，甚至不能利用。如果勉強(qiáng)利用，一旦天災(zāi)襲來，人們的生命財(cái)產(chǎn)都無保障。因此，這類土地的價(jià)格必然很低。
　　1．7建筑物本身
　　建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面格局、功能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。