2012年房地產價格影響因素分析
發布時間：2012-07-25 共4頁
7．國際因素
現代社會，國際交往頻繁，某個國家或地區的政治、經濟、文化等，常常影響其他國家和地區。國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有影響。影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。
7．1世界經濟狀況
世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。
7．2國際競爭狀況
房地產是不可移動的，不像汽車、小麥等可以移動的商品能在國與國之間進行貿易，開展競爭，從而價格相互影響。所以，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落；但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。
7．3政治對立狀況
如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
7. 4軍事沖突狀況
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。
8．心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：①購買或出售心態；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。
房地產需求者遍尋適當的房地產，當選定了合意的房地產后，如該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。
有時房地產購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到房地產，從而會抬高價格。深圳市1988年11月16日公開拍賣一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4 241m2的土地，規定只準建7層住宅，建筑面積不超過7 700m2，底價為200萬元。拍賣一開始，27家國內外企業反應熱烈，．最后由深圳現代企業有限公司以2 000萬元奪得。按照樓面地價計算，地價高達2 597元/m2。根據當時的市場行情，如果建住宅出售，肯定虧本無疑。拍賣結束時，全場嘩然。深圳市政府某副秘書長表示，絕沒想到成交價格高得如此驚人，他原估計只有700萬元左右。深圳市國土局負責人在簽訂合同后向現代企業有限公司代表連聲說價錢太高了，但現代企業有限公司負責人卻稱價錢比他們預料的還低25%。原因是：這家公司為了生產錄像機，將聘請一批外國專家來指導生產，與其長期租用賓館接待這批專家，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對于這家公司來說，出價的多少基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來正常的住宅銷售價格。
房地產擁有者偶然發生資金調度困難，急需現金周轉，無奈只有出售房地產變現，這時的成交價格多會低于正常價格。有債務糾紛的房地產，債務人為達到快速脫身的目的，會故意賤售房地產。
信風水的人認為，風水的好壞可以影響自己、家族、子孫后代的盛衰吉兇。即使在現代科技高度發達的美國，仍然有人講究風水。如《人民日報))1991年2月7日第7版刊登了儼看風水”熱在美國》一文，有關內容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍；反之，則房地產公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮，房地產價格的高低，往往取決于“風水”的好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號668'’也是這位陰陽先生擬定的，說668'’表示吉祥、安全、如意。
“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，然而在實際生活中它對房地產價格的影響有時是不容忽視的。
9．其他因素
影響房地產價格的因素除了上面列舉的八大類之外，還有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康與生死狀況，有時人們預期其會影響時局，從而會引起房地產價格的漲落。共有的房地產，如果共有人較多，對于房地產的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。
現代社會，國際交往頻繁，某個國家或地區的政治、經濟、文化等，常常影響其他國家和地區。國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有影響。影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。
7．1世界經濟狀況
世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。
7．2國際競爭狀況
房地產是不可移動的，不像汽車、小麥等可以移動的商品能在國與國之間進行貿易，開展競爭，從而價格相互影響。所以，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落；但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。
7．3政治對立狀況
如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
7. 4軍事沖突狀況
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。
8．心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：①購買或出售心態；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。
房地產需求者遍尋適當的房地產，當選定了合意的房地產后，如該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。
有時房地產購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到房地產，從而會抬高價格。深圳市1988年11月16日公開拍賣一塊土地的情況，可以看成是這方面的例子。這是一塊面積為4 241m2的土地，規定只準建7層住宅，建筑面積不超過7 700m2，底價為200萬元。拍賣一開始，27家國內外企業反應熱烈，．最后由深圳現代企業有限公司以2 000萬元奪得。按照樓面地價計算，地價高達2 597元/m2。根據當時的市場行情，如果建住宅出售，肯定虧本無疑。拍賣結束時，全場嘩然。深圳市政府某副秘書長表示，絕沒想到成交價格高得如此驚人，他原估計只有700萬元左右。深圳市國土局負責人在簽訂合同后向現代企業有限公司代表連聲說價錢太高了，但現代企業有限公司負責人卻稱價錢比他們預料的還低25%。原因是：這家公司為了生產錄像機，將聘請一批外國專家來指導生產，與其長期租用賓館接待這批專家，倒不如興建宿舍更為合算。因此，對于這家公司來說，出價的多少基本上取決于與租用賓館的比較，而不取決于未來正常的住宅銷售價格。
房地產擁有者偶然發生資金調度困難，急需現金周轉，無奈只有出售房地產變現，這時的成交價格多會低于正常價格。有債務糾紛的房地產，債務人為達到快速脫身的目的，會故意賤售房地產。
信風水的人認為，風水的好壞可以影響自己、家族、子孫后代的盛衰吉兇。即使在現代科技高度發達的美國，仍然有人講究風水。如《人民日報))1991年2月7日第7版刊登了儼看風水”熱在美國》一文，有關內容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍；反之，則房地產公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮，房地產價格的高低，往往取決于“風水”的好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號668'’也是這位陰陽先生擬定的，說668'’表示吉祥、安全、如意。
“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，然而在實際生活中它對房地產價格的影響有時是不容忽視的。
9．其他因素
影響房地產價格的因素除了上面列舉的八大類之外，還有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康與生死狀況，有時人們預期其會影響時局，從而會引起房地產價格的漲落。共有的房地產，如果共有人較多，對于房地產的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉讓其在共有的房地產中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。
