2011年房產估價師理論與方法權威試卷
發布時間：2012-07-25 共5頁
16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A．76 800
B．79 104
C．77 952
D．81 562
17．某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A．43.8%
B．50%
C．56.8%
D．70%
18．某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
19．某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
20．下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
21．估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A．價值
B．價格
C．效益
D．利潤
22．建筑物的所有權可以分為獨有、共有和( )三種。
A．區分共有
B．區分所有
C．公有
D．私有
23．收益法是根據估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。
A．利潤
B．價格
C．價值
D．收益價格
24．某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A．90.52
B．91.52
C．92.52
D．93.52
25．運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。
A．利潤
B．毛收入
C．價值
D．凈收益
26．某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。
A．1 005.34
B．1 006.61
C．2 005.34
D．2 006.61
27．某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為( )萬元。
A．368
B．552
C．561
D．920
28．適用于開發完成后的房地產出售的公式是( )。
A．V=VR-C
B．V=VP-C
C．V=VR+C
D．V=VP+C
29．某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為( )元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
30．城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的( )。
A．最低價格
B．平均價格
C．出讓地價
D．標定地價
31．當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( ) ×臨街寬度。
A．單獨深度價格修正率
B．累計深度價格修正率
C．平均深度價格修正率
D．混合深度價格修正率
32．某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
33．某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
34．防范估價風險的最后一道防線是( )。
A．撰寫估價報告
B．審核估價報告
C．出具估價報告
D．估價資料歸檔
35．下列表述中不正確的是( )。
A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果
B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果
C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果
D．在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果
A．76 800
B．79 104
C．77 952
D．81 562
17．某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A．43.8%
B．50%
C．56.8%
D．70%
18．某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生( )萬元的貶值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
19．某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為( )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
20．下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是( )。
A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
21．估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A．價值
B．價格
C．效益
D．利潤
22．建筑物的所有權可以分為獨有、共有和( )三種。
A．區分共有
B．區分所有
C．公有
D．私有
23．收益法是根據估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。
A．利潤
B．價格
C．價值
D．收益價格
24．某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續期，至今已使用36年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A．90.52
B．91.52
C．92.52
D．93.52
25．運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。
A．利潤
B．毛收入
C．價值
D．凈收益
26．某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業用地。預計作為商業用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。
A．1 005.34
B．1 006.61
C．2 005.34
D．2 006.61
27．某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為( )萬元。
A．368
B．552
C．561
D．920
28．適用于開發完成后的房地產出售的公式是( )。
A．V=VR-C
B．V=VP-C
C．V=VR+C
D．V=VP+C
29．某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為( )元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
30．城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的( )。
A．最低價格
B．平均價格
C．出讓地價
D．標定地價
31．當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×( ) ×臨街寬度。
A．單獨深度價格修正率
B．累計深度價格修正率
C．平均深度價格修正率
D．混合深度價格修正率
32．某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
33．某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
34．防范估價風險的最后一道防線是( )。
A．撰寫估價報告
B．審核估價報告
C．出具估價報告
D．估價資料歸檔
35．下列表述中不正確的是( )。
A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果
B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果
C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果
D．在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果
