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　　四、計算題（共2題、20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要馬出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答）

　　1．某房地產公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為 800萬元、400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現率為0％。假定工程費用發生在年初，運行費用發生在年末。
　　請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。  （8分）

　　2．某房地產開發項目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規劃容積率為3。咨詢公司根據地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經營的部分為4 500㎡，可建成100個標準間。當地同檔次賓館的平均價略為330元／間·天。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩定在85％，運營費用為經營收入的42％。建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體陡售，預計轉售凈收益為5 000萬元。
　　住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預計平均售價為6 500元碲，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設建成后即售完。
　　該方案的總投資為8 000萬元，其中60％于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發生在年初，收入和成本發生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數點后2位）
　　該項目全投資目標收益率為8％，自有資金目標收益率為20％。
　　（1）完成下列現金流量表；
　　（2）求該方案的全投資財務凈現值和財務內部收益率；
　　（3）求方案自有資金的財務凈現值。（12分）

現金流量表（單位：萬元）

  :-房地產估價師考試