2011年房地產基本制度與政策考試試題
發布時間：2012-07-25 共7頁
四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)
甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發建設——普通住宅小區，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
1.下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經備案，合同無效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。
2.李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
3.簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
4.按現行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個人所得稅
(二)
2005年，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。
5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
6.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機構
C.拍賣師
D.開發商
7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
8.如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。
A.無效應價
B.有效應價
C.可以成交的價格
D.不確定
9.如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
(三)
甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產保險公司簽訂了保險合同。
10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應( )。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按條形基礎砌筑
11.該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00
12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。
A.銀行信用
B.商業信用
C.民間信用
D.國家信用
13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。
A.典型合同
B.雙務合同
C.主合同
D.從合同
14.甲公司實現綜合樓開發正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為( )元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26
15.乙公司簽訂保險合同的當事人為( )。
A.丙商業銀行
B.丁財產保險公司
C.甲公司
D.乙公司
