03年房地產估價師案例與分析真題及答案
發布時間：2012-07-25 共6頁
估價技術報告
一、個別因素分析（略）
二、區域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程
（一）收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。
根據上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：
（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元
（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元
（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元
（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元
（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元
（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元
（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
=343.43萬元
2.估算年運營費用。
（1）年土地使用費：根據××市規定，劃撥土地使用權的房地產用于出租經營的，應按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：
年土地使用費=293×2560=75.01萬元
（2）年管理費：根據××市規定，出租經營物業接年租金的5％計支管理費。則：
年管理費=343.43×5％=17.17萬元
（3）年維修費：按年租金收入的8％計支維修費。則：
年維修費=343.43×8％=27.47元
（4）年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：
年保險費=343.43×2‰=0.69萬元
（5）年稅費：根據XX市規定，出租經營物些要繳納房產稅、營業稅、城市維護建設費附加，其中：房產稅為年租金收入的12％，營業稅、城市維護建設稅及教育費附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元
年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=18044萬元
3.估算年凈收入：
年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用
=343.43-180.44
=162.99元
4.確定資本化率 資本化率根據一年期的存款利率等因素確定為8％。
5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：
P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n
將上述相關數據：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：
P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元
（二）成本法估價測算過程
1.估算土地價格根據××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權從土地使用權出讓之日至估價時點已經過5年，其減價率為5/40=12.5％，則估價對象土地價格為：
土地價格=2860×（1-12.5％）×2560
=640.64萬元
2.估算建筑物現值：
建筑物現值=建筑物重置價格-建筑物折舊
（1）建筑物重置價格。根據××市客觀重置成本及相關因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內市政配套費用、專業費、利息、利潤）為1290元/m2。則建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。
（2）建筑物折舊。根據《房地產估價規范》的規定，鋼筋混凝土結構非生產用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：
建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
=852.82×（1-0.5）×2/60
=28.43萬元
（3）建筑物現值：
建筑物現值=852.82-28.43
=824.39萬元
3.估算估價對象房地產的價格：
估價對象房地產價格=土地價格+建筑物現值
=640.64+824.39
=1465.03萬元
（三）估價結果的確定
以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即：
估價對象房地產總價=（1899.58+1465.03）/2
=1682萬元（取整數）
估價對象房地產建筑面積單價=1682/0.6611
=2544元/m2（取整數）
七、估價結果
經過評估，××商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。
附件（略）
:-房地產估價師考試
