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　　一、單選題
　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A
　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C
　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B
　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D
　　二、多選題
　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC
　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC
　　三、判斷題
　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×
　　11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×
　　四、計(jì)算題
　　1．解：
　　（1）計(jì)算未來(lái)3年的凈利益。
　　1）未來(lái)第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬(wàn)元
　　2)未來(lái)第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬(wàn)元
　　3)未來(lái)第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬(wàn)元
　　（2）用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。
　　
　　（3）計(jì)算收益價(jià)格。 
　　
　　或：
　　
　　2．解：
　　第一種答案：
　　（1）項(xiàng)目總建筑面積：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2。
　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。
　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬(wàn)元
　　住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：
　　7500/(1+10％)3=5634.86萬(wàn)元
　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值。
　　①寫(xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元
　　②寫(xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元
　　③寫(xiě)字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元
　　④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元
　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元
　　⑥寫(xiě)字樓價(jià)值：
　　⑦寫(xiě)字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬(wàn)元
　　3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬(wàn)元
　　（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。
　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元
　　寫(xiě)字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元
　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：
　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13萬(wàn)元
　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：
　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76萬(wàn)元
　　4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：
　　2580.13+3648.76=6228.89萬(wàn)元
　　（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。
　　1）住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元
　　2）住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10％)3=338.09萬(wàn)元
　　（5）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3％)
　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
　　=5279.78萬(wàn)元
　　第二種答案：
　　（I）項(xiàng)目總建筑面積：
　　1.2×10000×2.5=30000m2
　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2
　　（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。
　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬(wàn)元
　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值
　　①寫(xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元
　　②寫(xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元
　　③寫(xiě)字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元
　　④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元
　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元
　　⑧寫(xiě)字樓價(jià)值：
　　3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬(wàn)元
　　（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。
　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬(wàn)元
　　寫(xiě)字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬(wàn)元
　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：
　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25萬(wàn)元
　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：
　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51萬(wàn)元
　　4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：
　　3434.25+4856.51=8290.76萬(wàn)元
　　（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。
　　住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元
　　（5）所能支付的最高土地價(jià)格。
　　1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用）
　　=15978.86－450－8290.76
　　=72381萬(wàn)元
　　2）貼現(xiàn)：
　　7238.1/(1+10％)3=5438.09萬(wàn)元
　　3）地價(jià)款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬(wàn)元 房地產(chǎn)估價(jià)師

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