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03年房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題及答案

發(fā)布時間:2012-08-11 共7頁

四、計算題(共2題,每題10分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)

1.某房地產(chǎn)占地4000㎡,土地使用年限為50年,容積率為6,共24層,每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成,預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢,屆時各層使用情況預(yù)計如下:1層的大堂部分占該層建筑面積的60%,其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租,正常出租率為90%,每1㎡出租面積每月可得凈租金60元;2-3層為商場,營業(yè)面積占該層建筑面積的70%,每1㎡營業(yè)面積年正常收入為8500元,每年正常營業(yè)需投入1000萬元,而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元;第4層出租開酒樓,可出租面積占該層建筑面積的70%,每1㎡出租面積的月租金為50元,出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用;5-10層為用于出租的辦公用房,每層共20間,當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元,出租率為80%,出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營費(fèi)用;11-24層為商品住宅,其中11層以每1㎡建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工,其他層則平均以每1㎡建筑面積4200元對社會售出,當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每1㎡建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設(shè)資本化率分別為商場10%,酒樓8%,辦公樓7%)。

2.為評估某住宅樓的價格,估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、 E共5個類似住宅樓的交易實例,其有關(guān)資料如下表:

 實  例  A 實  例  B 實  例  C 實  例  D 實  例  E
成交價格(元/平方米) 5100 5800 5200 5300 5000
成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31
交易情況 +2% +21% 0 0 -3%
 區(qū)位狀況   0 -3% +3% +1% 0
房地產(chǎn)狀況 權(quán)益狀況 -2% 0 +2% -1% -1%
實物狀況 -4% -5% -2% +2% +1%

上表中,交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中,房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知:從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%,其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%,而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變,以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例,并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法)。

房地產(chǎn)估價師

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