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四、計(jì)算題(共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1．某房地產(chǎn)占地4000㎡，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每1㎡出租面積每月可得凈租金60元；2-3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每1㎡營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每1㎡出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5-10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10％的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11-24層為商品住宅，其中11層以每1㎡建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每1㎡建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每1㎡建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值(設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10％，酒樓8％，辦公樓7％)。

2．為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、 E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：

 實(shí)  例  A 實(shí)  例  B 實(shí)  例  C 實(shí)  例  D 實(shí)  例  E
成交價(jià)格(元／平方米) 5100 5800 5200 5300 5000
成交日期 2002．11．30 2003．6．30 2003．1．31 2001．7．31 2003．5．31
交易情況 +2％ +21％ 0 0 -3％
 區(qū)位狀況   0 -3% +3% +1％ 0
房地產(chǎn)狀況 權(quán)益狀況 -2％ 0 +2％ -1％ -1％
實(shí)物狀況 -4% -5％ -2％ +2％ +1％

上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1．5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0．5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。