2004年房產經紀人制度與政策真題及答案解析
發(fā)布時間：2012-07-25 共10頁
三、綜合分析題（共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一／、以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）
（一）2004年國家加強了塒土地市場的治理整頓，國務院要求在8月31日前清理協議出讓土地歷史遺留項目。某開發(fā)商于2002年6月取得一塊城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地使用權，土地使用權出讓合同約定2002年10月動工，但至2004年8月31日前一直未動工。
81．開發(fā)商未按約定動工期限開發(fā)土地，根據國家有關法規(guī)可作以下處理（ ）。
A．無償收回土地使用權
B．強制收回土地使用權，但給予適當補償
C．可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
D．延長開發(fā)建設期限，但最長不得超過兩年
82．開發(fā)商擬轉讓該地塊土地使用權，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有（ ）。
A．必須取得出讓方和規(guī)劃行政主管部門的同意
B．必須簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同
C．轉讓方應當將所獲得收益中的土地收益上繳國家
D．相應調整土地使用權出讓金
83．如對該地塊上的房屋進行拆遷，下列表述中不正確的有（ ）。
A．開發(fā)商必須申請辦理房屋拆遷許可證
B．必須委托專業(yè)拆遷單位實施拆遷
C．開發(fā)商必須與被拆遷入簽訂房屋拆遷協議后，方可拆遷
D．必須經拆遷行政裁決后，才能進入強制拆遷程序
84．對房地產開發(fā)項目，一般由獲得土地使用權的開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位上進行（ ）。
A．控制性詳細規(guī)劃
B．修建性詳細規(guī)劃
C．房屋結構設計
D．建筑設計
（二）甲房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲公司）有一房地產JF發(fā)項目，該項目由商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房兩部分組成，商業(yè)營業(yè)用房已竣工，住宅已作為在建工程設定抵押乙房地產中介機構獨家代理銷售該項目。
85．在代理過程中，乙房地產中介機構針對甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現狀，作了如下項目策劃，其中違反國家有關規(guī)定的有（ ），
A．將部分住宅項目轉讓
B．對商業(yè)營業(yè)用房實行返本銷售
C．對商業(yè)營業(yè)用房向買受人按合同標的額的25%收取定金
D．以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款
86．乙房地產中介機構與甲公司在協商簽訂房地產委托代理合同時，對代理費收取有下列設想，其中正確的有（ ）。
A．向甲公司收取代理費
B．向甲公司、買受人各收取一半代理費
C．免收甲公司代理費，向買受人收取手續(xù)費
D．甲公司確定銷售基價，超出銷售基價部分歸乙房地產中介機構
87．甲公司辦理商品房預售許可證須提交的資料包括（ ）。
A．土地使用權證書及建設工程規(guī)劃許可證
B．商品房預售方案
C．投入資金達到工程建設總投資25%以上的證明
D．商品房銷售委托書
88．銷售商品住宅時，甲公司應當（ ）。
A．償還貸款，解除在建工程抵押關系
B．經抵押權人同意
C．經房地產權屬登記機關同意
D．通知抵押權人，并告知買受人銷售的商品房已設定抵押
89．房地產中介銷售商品房時，應當向買受人出示（ ）。
A．商品房預售方案
B．土地使用權出讓合同
C．商品房預售許可證
D．商品房銷售委托書
90．乙房地產中介機構在發(fā)布房地產廣告時，作出以下承諾，不正確的有（ ）。
A．提供代辦權證服務
B．保證有升值或投資回報
C．提供貸款服務
D．為人住者辦理戶口、升學等事項
（三）甲房地產開發(fā)公司開發(fā)建設某住宅小區(qū)。2001年1月該小區(qū)竣工驗收。張某于
2002 年1月購買該小區(qū)一套住宅，與甲房地產開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同時提出，為少交契稅，建議將部分購房款單獨列為裝修費用。甲房地產開發(fā)公司未表示反對。半年后，張某認為合同中單獨列出的裝修費用遠高于實際裝修所需費用，向法院提起訴訟。
91．張某所購住宅屋面防水的最低保修期限為（ ）。
A．2年
B．3年
C．4年
D．5年
92．《城市房地產管理法》規(guī)定國家實行（ ）制度。
A．房地產成交價格申報
B．契稅登記
C．公民購房資格認證
D．房地產價格評估
93．商品房買賣合同屬于（ ）。
A．不要式合同
B．要式合同
C．非典型合同
D．典型合同
94．張某購房時，應當繳納（ ）。
A．房產稅
B．契稅
C．個人所得稅
D．城鎮(zhèn)土地使用稅
95．下列關于張某與甲房地產開發(fā)公司簽訂的商品房合同中裝修費用條款效力的表述中，正確的是（ ）。
A．顯失公平，可變更，有效
B．是雙方當事人真實意思表示，有效
C．以合法形式掩蓋非法目的，無效
D．惡意串通，損害國家利益，無效
（四）甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）獲得了某城市規(guī)劃區(qū)內的一地塊的土地使用權，用于商品房項目建設。該地塊的拆遷范圍內包括王某的住房與一處社會福利院。王某由于不在本市居住，長期將其住房出租給劉某居住，房屋拆遷時，雙方約定的房屋租賃期限尚余5年。
96．甲公司可以以（ ）方式獲得該地塊土地使用權。
A．拍賣
B．招標
C．劃撥
D．轉讓
97．下列關于甲公司辦理該項目報建手續(xù)的表述中，正確的有（ ）。
A．甲公司在簽訂了土地使用權出讓合同后，應向該市建設行政主管部門申請項目選址意見書
B．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同前，應先向該市規(guī)劃主管部門申請項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證
C．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同后，應向該市規(guī)劃_豐管部門申請項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證
D．甲公司在簽訂土地使用權出讓合同前，應先向該市規(guī)劃主管部門申領項目選址意見書和建設用地批準書。在出讓合同簽訂后，再申領建設用地規(guī)劃許可證
98．王某在本市沒有其他房屋，若王某與劉某繼續(xù)保持租賃關系，則甲公司與王某訂的房屋拆遷補償安置協議的內容應包括（ ）。
A．貨幣安置方式
B．安置房面積和地點
C．搬遷期限
D．搬遷過渡方式
99．如果王某欲獲得貨幣補償，則王某應當（ ）。
A．與劉某保持租賃關系
B．要求政府安置刈某
C．要求甲公司安置劉某
D．與劉某協商解除房屋租賃關系
100．下列關于拆遷補償安置該福利院的表述中，正確的有（ ）。
A．根據本市拆遷管理部門的要求進行貨幣補償
B．根據本市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設
C．若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用成本法評估較為科學
D．若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用收益法評估較為科學
