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　　土地估價技術報告
　　第一部分總述
　　一、估價項目名稱W企業改制上市所涉及的土地價格評估（A省B縣）
　　二、委托估價方W企業
　　三、受托估價方（略）
　　四、估價目的
　　W企業擬進行股份制改造并上市，根據原國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會“關于印發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》的通知”（[1994）國土[法）字第153號）、原國家土地管理局第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》等要求，W企業特委托C土地估價機構對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據。
　　五、估價依據
　　（1）《中華人民共和國土地管理法》
　　（2）《中華人民共和國房地產管理法》
　　（3）國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會關于印發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》的通知（[1994]國土[法]字第153號）
　　（4）國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式（1996）》的通知（[1995]國土[籍]字第180號）
　　（5）原國家土地管理局第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》
　　（6）當地有關地價管理、土地資產管理和土地市場建設的地方性規定
　　（7）估價人員市場調查與現場查勘收集的有關資料
　　（8）委托方提供的有關資料
　　六、估價基準日
　　二OO一年十二月三十一日
　　七、估價日期
　　二OO二年七月二十日至二OO二年九月二十日
　　八、地價定義
　　待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現值。
　　九、需要特殊說明的事項
　　（一）假設條件
　　（1）土地使用者合法有償取得土地使用權，并支付有關稅費。
　　（2）估價對象與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業的持續發展。
　　（3）在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
　　（4）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。
　　（5）委托方提供的資料屬實。
　　（二）使用說明
　　（1）本報告評估價格僅為W企業改制并上市提供土地價格依據，不作其他用途。
　　（2）待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當地規劃管理部門核發的《建設用地規劃許可證》為準。
　　（3）此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用。
　　（4）評估報告有效期自評估基準日起一年內有效。
　　（5）本評估報告由C土地估價機構負責解釋。
　　十、土地估價師簽字姓名估價師資格證書號
　　十一、土地估價機構土地估價機構負責人簽字：（土地估價機構公章）
　　二OO二年九月二十日
　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
　　一、估價對象描述
　　1.土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路X X號，土地面積2200.8平方米，用途為工業，為國有劃土地，有關土地登記狀況詳見表2-1.
　　2.土地權利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業，土地使用證編號為XX國用（1999）字第X X號。無他項權利限制。
　　表2—1  國有劃撥土地使用權狀況一覽表

　　3.土地利用狀況待估宗地范圍內現有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2.
　　二、地價影響因素分析（略）
　　第三部分土地估價
　　一、估價原則（略）
　　二、估價方法與估價過程根據《城鎮土地估價規程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：
　　（一）成本逼近法
　　成本逼近法是以開發土地所投資的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格：（土地取得費+土地開發費+稅費+利息十利潤）×土地增值收益
　　1.土地取得費及有關稅費根據《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規定，待估宗地所在區域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗（含林木）補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
　　（1）征地費：通過調查，依據B縣土地管理局提供的有關征地案例分析，征用待估宗地所在區域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元／畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元／畝，即37.5元／平方米。
　　（2）有關稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據A省及B縣的有關規定，征用耕地從事非農業建設的需征收耕地占用稅4.5元／平方米、耕地開墾費8元／平方米和新增建設用地有償使用費7元／平方米，合計稅費為19.5元／平方米。
　　（3）土地管理費：根據A省關于征收土地管理費有關規定：土地管理費按征地費總額的3％征收，則為1.1元／平方米。
　　上述三項合計，土地取得費為58.1元／平方米。
　　2.土地開發費此次評估設定待估宗地的開發程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及宗地紅線內地面平整。
　　通過調查，待估宗地所在區域“三通一平”的平均開發費用大致在40~60元／平方米之間，根據待估宗地的實際開發水平，取待估宗地的開發費用為50元／平方米。
　　3.投資利息根據待估宗地的開發程度及開發規模，設定開發周期按1年計，設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付，土地開發費在開發周期內均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5.85％計，則投資利息=（土地取得費及有關稅費+土地開發費）×開發周期×5.85％= （58.1+50）×1×5.85％=6.32（元／平方米）
　　4.投資利潤調查近期B縣經濟開發區開發投資利潤及X X企業所在行業的土地開發投資回報情況，設定年投資利潤率為12％，則：投資利潤=（土地取得費及有關稅費十土地開發費+投資利息） ×開發周期×12％=（58.1+50+6.32） ×1×12％=13.7（元／平方米）
　　5.計算土地增值收益（土地所有權收益）
　　根據B縣土地出讓金水平，結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規定，取待估宗地的土地增值收益率為30％。
　　故土地增值收益=（征地費及有關稅費+土地開發費+投資利潤）×10％=（58.1+50+13.7）×30％=36.5（元／平方米）
　　6.計算待估宗地的土地使用權價格待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6（元／平方米）
　　（二）基準地價系數修正法
　　依據待估宗地所處區域的土地級別和基準地價，結合區域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發程度等因素修正的調整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內，用途為工業，根據《城鎮土地估價規程》及《B縣定級與基準地價評估報告》，采用基準地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價：待估宗地所在區域基準地價×Al×A2×A3×A4×A5 A1——區域條件修正系數A2——容積率修正系數A3——土地使用權年期修正系數A4——基礎設施開發程度修正系數A5——期日修正系數采用基準地價系數修正法評估待估宗地地價的步驟如下：
　　1.確定待估宗地的土地級別及基準地價經調查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業用地基準地價為150元／平方米。
　　2.確定區域條件修正系數（A1）
　　經調查，待估宗地的區域條件較好，取修正系數為1.0553. 3.確定容積率修正系數（A2）
　　待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據容積率修正系數表（表3—1），待估宗地容積率修正系數為1.16.表3—1  容積率修正系數表